近日，中山重大旧城改造项目——西区服务业综合改革试验区，已完成用地征收公告编制，并报市政府批准。与此同时，号称中山规模最大、涉及面最广的旧城改造工程——莲员路片区改造工程，也传出有了新进展。
回顾中山城市建设近二十余年的发展历程，大型的旧城改造项目并不少见。自1996年起，中山就已经对旧城区进行大刀阔斧的改造，改造项目包括岐江一河两岸、步行街第二期工程、重建人民大桥等。
配合这些旧城改造项目，中山还相继进行了多项拆迁改造工程与道路扩建工程，大幅改善了城区的人居环境。而在引入市场资金运作的背景下，部分旧城改造项目也取得了成功。比如当前依旧是中山最旺商圈的大信新都汇，就是最好的例子。
但令许多市民感到困惑的是，与当年中山风风火火的改造相比，如今的旧城改造项目不仅进展极为缓慢，且都属于“局部改造”。文章开头提及的两个项目，已经属于当前中山最大规模的旧城改造项目。
如今的中山城区，黄金地段的土地日益减少，开发商对旧城改造项目其实极为渴求。而对于旧城区的年轻一辈居民来说，旧城改造也是帮他们短期致富的直接途径。既然双方都有需求，为何今日的旧城改造速度不及当年？
以下是一鸿城市改造研究中心给出的观点
导致上述问题出现的原因众多。比如中山很早就对旧城改造有了总体部署：控制旧区建新区、建好新区改旧区。按照这一总体部署，旧城改造得轮着来，分批进行，还没轮到的片区自然无法进行。
又比如，利益协调难。越大的旧城改造项目，牵涉越多利益主体。由于不同利益主体诉求不同，单是与这些个体协商，都需要费上非常大的工夫。文中开头提及的两个项目，便是花费了数年时间在与个体协商上。
不过上述两个原因，其实都并非最大因素。假如参与的改造主体“财大气粗”，自然完全可以缩短协商速度。之所以令许多资本不敢贸然进入旧城改造项目，最大的拦路虎还是中山的“洼地效应”。
理由很简单，开发商参加旧社区或城中村改造，除了要支付拆迁补偿和安置成本外，还需要负责建设相关市政或商业配套。
有开发商跟笔者算了笔账，如果要在城区核心地段开展旧城改造，各项成本粗略算下来至少要去到6000—7000元/平方米。而洼地效应下的中山，目前城区许多标杆楼盘也只能卖到这一价格。况且旧城改造很难完全确定进度，假如某个环节进展不顺利，开发商极有可能会做赔本生意。
遵循这一思路可以看到，自1996年至今，中山的旧城改造实际上仍是政府充当了主导作用，引入商业化运作的成功案例少之又少。如今的西区服务业综合改革试验区建设与莲员路改造工程，同样也是政府唱主角。
但近年来，伴随着政府角色的逐步转变，城市建设的主体逐渐交由市场。而精明的资本预期不明，不敢“接棒”，故中山的旧城改造速度相比之前放缓，无法像周边城市一样快速推进。
但由资本引领的旧城改造浪潮，在中山却绝对可期。放眼未来数年，伴随着各种交通基建的加速建成，中山这片“洼地”将被不断“填平”。届时，资本将能看到巨大的市场，真正意义上的旧城改造大潮必将到来。
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