主题：购物中心“倒闭潮”的风险正在增加

前几天写了篇小稿，预测购物中心可能会成为“关店潮”的“重灾区”。很多人提出质疑，有的觉得咱危言耸听。但我认为，购物中心的泡沫还在累积叠加，“倒闭潮”发生的风险正在加大，如果不采取措施，或难避免。

数量猛增，人气不足，疲态尽显

有网友要我“用事实说话”，预测的东西还未发生，哪来的事实?不过，要寻找些蛛丝马迹的东西还是有的。

据报道，芜湖是个被商业地产包围的城市，每隔不到3公里就有一家购物中心，但每一家的人气都不足。据称，芜湖10万方以上的购物中心超过5个，但按当地市场的承载量，有1个就够了。而芜湖主城四区119个楼盘中，有商业地产的就超过70个。(《第一财经日报·芜湖商业地产去化周期超60个月 购物中心空空荡荡》)

仲量联行《2015年上半年成都房地产市场回顾》显示，成都商业地产的租金从2012年2季度起，已连续13个季度下滑，跌幅达到19.7%。统计显示，成都市3环内约30处项目处于停工或者半停工状态。2015年上半年，成都甲级写字楼空置率40.3%，同比上升4.5%。平均有效净租金96元，下降2.1%。(《21世纪经济报道·成都商业地产租金连跌13季 约30处项目陷停工》)

一位河南的朋友介绍，他所在的中原小城，人口不足20万，500米半径内就有三家综合体，面积从几万方到十几万方，一家已开业，一家主体封顶，一家刚开建。距此2公里早就开业了一家购物中心，经营惨淡，楼顶影院常常上演“一个人的专场”。

根据公开数据，去年我国商业设施净增面积1.2亿方，50个主要城市净增面积比2012年增加80%，主要为购物中心。而同年社消品零售总额仅增长11.9%。今年，购物中心快速增长的势头依然没有减缓，据联商网统计，上半年全国新开购物中心145家，远远超出百货店、大卖场，而下半年这一数字可能翻番。

据房地产咨询公司世邦魏理仕的一份报告，中国占去年全球购物中心完工总面积的44%，在建购物中心面积最大的十个城市有九个在中国。

在国内大多数城市甚至是三四线城市，购物中心已成饱和状态，但新的项目仍在乐此不疲地批着、争先恐后地建着、热热闹闹地开着。全国大大小小的城市里，还有无数的购物中心在“顽强”地规划着、设计着、建设着……

专业人士透露，今年我国主要城市的在建城市综合体数量达885个，同比增长24.47%。但调查显示，规划待建的大型购物中心中，每年有一半开不了工，而已经开工的项目中又有一半难以按计划开业，即便是已经开业的项目，至少有一半处于亏损状态，这样算起来，中国购物中心的成功率约为1/8，也就是说，真正成功营运的不到2成。

一面是我国经济增速放缓，下行压力加大，一面是购物中心开发建设突飞猛进，有增无减，而来自电商、奥莱等新兴零售的冲击、分流愈演愈烈，购物中心总量过剩、同质化严重的矛盾越来越突出，特色鲜明、运营良好的优质项目少之又少。

商务部监测显示，6月份5000家重点零售企业购物中心营收增长12.3%。不及面积增速的一半。说实在的，老笑对营收增长的数据有些怀疑，据我所知，相当多的购物中心只知道自己的租金收入，并不掌握商户的销售情况。

招商困难，同质化严重，转型艰难

数量太多，带来了一系列的问题，比如招商难度加大。品牌被众多的购物中心争夺，成了稀缺资源，一些原本不怎么样的品牌也成了抢手货，不提供装补，不承诺几年免租，人家不轻易开店。而答应这些条件，回报必然降低。至于高端大牌，更是被神一样地供着。

因为太多，同质化难以避免。相当数量的购物中心从设计到布局，从业态到品牌，都高度相似、惊人一致。破解同质化的努力也大同小异，基本上循此三途转型：一是在建筑设计上标新立异，二是加大体验业态占比，三是引入O2O做智慧零售。但这也未必是解决问题的终极之道。

设计上的新潮只在开业时管用，不可能永远领先，后进入者在这方面无疑更有优势。而购物中心一旦建成几无大改可能。如某购物中心拿出相当大的面积来做水景，室内瀑布、音乐喷泉、海洋景观煞是大气美观，刚开业算个“西洋景”，吸客无数，但几个月之后人们便习以为常，并未能产生持久的集客力。

加码体验是有效的途径之一，但依然难以完全破解同质化。去年王健林说未来万达广场的非提袋消费要占5成以上，万达城要超过80%，广州、成都等地购物中心“去百货化”，觉得很大胆、很颠覆。现在，听说杭州即将出现“无零售”购物中心，完全没有零售业态，这些购物中心叫儿童或餐饮主题综合体。如果杭州只有几家这样的购物中心，当然会活得很滋润，但问题在于，到明年底，杭州的购物中心将突破100家，而儿童、餐饮是每家购物中心的“标配”，杭州真的有那么多儿童、那么多吃货支撑这些购物中心么?据《四川日报》报道，成都46个商业综合体中的餐饮，盈利的仅24.07%，不足1/4之数。以此作主打，租金回报可想而知。

智慧商业是购物中心的发展方向之一，智能停车、点餐、个性化推送等等，都是“标准动作”，不能不搞。但入驻喵街们也好，自建智能化、APP也好，都是大同小异。这东西恐怕类似于早年的银联卡，不能没有，但大家都有了，其实跟都没有一样。像银泰、大悦城那样能开发出真正个性化智能产品、服务的，毕竟很少。大多数购物中心要靠这实现特色化几无可能。

在电商及新兴零售的冲击之下，转型已成为包括购物中心在内的传统商业的共识，但转型知易行难。目前看来，只有少数购物中心取得了成功，更多的或不知如何转，或转型难以奏效，没有强大的资源、优秀的团队作支撑，只能望洋兴叹、听天由命。

数量过剩、专业人才匮乏，是制约购物中心发展的两大硬伤

购物中心是一个庞大的资源消耗机器，是不断吞噬投资和营运成本的怪兽，每一家成功的购物中心，都拥有深厚、庞大的资源，包括商业资源、资金资源、人才资源等等，这些构成了项目运营和未来经营的关键保障。但放眼全国，真正具备强大综合资源和优秀专业团队的购物中心有几?

在购物中心的开发建设上，我感觉地产商比零售商冒进得多。像K11、大悦城、永旺、宜家等零售商，在购物中心的经营比较成功，但发展上很审慎，推进很稳健，推动“大跃进”的似乎是那些地产商。因住宅市场不景气而转战商业地产的，大有人在，而一些地方政府的好大喜功，热衷于引进综合体装点门面，也为购物中心大热推波助澜。席卷全国的城市化运动推动了持久的“造城热”，更使购物中心呈现出烈火烹油之盛，催生了大量的不符合市场原则的低劣的购物中心，而它们将是最先倒下的那一批“先烈”。

造成包括购物中心、百货店在内的实体百货今天困境的原因是多方面的，但地产业无疑“居功至伟”，在它的推动下，前些年的百货店、近几年的购物中心野草般地疯长蔓延，至今余波未平。它带来的恶果是这些大型商业设施的发展偏离了选址、成本控制、效益回报等基本原则，高得离谱的密度使再先进的模式、再优秀的管理都可能陷入被动境地。

与日俱增的人力资源成本、增长狭隘的利润空间构成了购物中心发展的最大制约，反制了企业的创新、发展乃至生存。而地产市场畸形时代形成的不正常的土地成本与建设成本，则制约着购物中心的租赁模式、商业模式的进化与变革，甚至左右了投资者日常的营运思路与手脚。

对于购物中心老笑是外行，但我觉得它的危机也许不需要太专业的分析判断，根本原因就两点：一是数量饱和，二是专业团队匮乏。供应量超出市场的承载能力，发展速度快于消费需求增长。目前几乎所有的购物中心都是玩的资源整合游戏，数量过多无疑放大了资源稀缺性，也加重了专业人才的匮乏性。而购物中心体验、休闲比重的持续走高，必然导致成本剧增、风险加大，转型是唯一的出路，但显然，并非所有的购物中心都能驾驭这种高难度的转型。

联商网专栏作者张一夫老师是国家注册高级策划师，供职于购物中心策划、设计、咨询、招商专业机构，是不折不扣的专业人士，他的评论曾被沃尔玛常务副总裁用作演讲的结语。承他不弃，使我在与他的交流中学到了不少购物中心的知识。他说，购物中心应运而生于地产非典型过热时代，艰难爬起于互联网商业时代，蹒跚于高成本时代，需要非常强大资源体系支撑和高超的资源整合能力护航。在昨天的交流中，一夫兄告诉我，我国购物中心成也地产，困也地产，相当数量的购物中心特别是地产商开发经营的，由于不具备基本的招商能力，招商工作多委托策划公司代理或主导，功利化程式化很难避免，无法走出同质化的怪圈，加上几乎没有零售经验，倒闭的风险系数确实很高。

增速太快导致数量严重过剩，同质化越来越高，辐射范围越来越小，竞争越来越惨烈，这差不多就是购物中心的发展现状。跨界混搭、互联网+等种种走出同质化、塑造差异化的努力是必要的、必须的，但釜底抽薪的办法可能还是要控制增量，回归理性发展。

(本文承张一夫修改并提供部分素材，非常感谢)