日前有消息称，花旗私人银行部门和央企华润集团联手推出两支房地产基金，总募资额5亿美元。

　　事实上，这两支基金最重要的作用是为华润扩大今年在商业地产及零售业的开发力度而做的融资准备，华润将发展重点逐渐调整到商业地产的策略正在得到逐步的落实。

　　华润基金始末

　　消息显示，这两支基金分别为“华润中国零售房地产收入1号基金”以及“华润中国零售房地产开发1号基金”，目前已经推出，主要将投资于中国的大型购物中心。

　　花旗集团方面表示，其私人银行部门将是这两只基金的独家分销商，但花旗方面没有提供有关资金募集及国内房地产投资项目等更为具体的信息。

　　然而在经过查询华润集团过去几个月的相关资料后，发现了这两支基金的一些端倪。今年1月6日，华润集团旗下专注于大中华区的房地产私募基金管理公司汉威资本管理有限公司曾表示，其推出了两支零售房地产基金，计划筹资共计8亿美元。

　　根据当时汉威资本的资料，华润中国零售房地产收入基金I将专注于收购已完工的零售房地产，年回报率目标为12%-15%，计划筹资3亿美元。该基金的收购目标是租赁面积超过90%的房地产，已经确定了八个零售房地产投资对象。

　　另一支基金是华润中国零售房地产开发基金I。该基金计划筹资5亿美元，并专注于收购仍在开发的项目。该基金年回报率目标为20%，已经确定了七个零售开发项目作为投资对象。

　　汉威资本在一份公告中称，上述两支基金将寻求华润创业和深国投商用置业有限公司提供的投资机会，关注市场上的零售购物中心和零售开发项目。这些项目将主要位于中国大陆经济和零售基本面强劲的二级和三级城市。

　　据一位香港投资界资深人士对观点地产新媒体表示，因汉威基金的投资方向为大中华区，所以未受到2008年金融危机的影响。但近期，汉威基金以往募集的资金已经基本耗尽，华润正在寻求新的融资。

　　以此对照，虽最后融资金额可能有所缩减，虽然基金的发行方由汉威投资变成了华润与花旗联手，但这两支新晋推出的基金基本情况已可以确认无误。

　　商业地产扩张

　　华润推出的两支新基金主要是投资大型购物中心，可以看出，华润将在2010年加大在商业地产方面的布局。

　　2009年11月，汉威资本行政总裁任荣接受外媒专访时称，该公司投资于住宅、商业、服务式公寓及写字楼等板块的项目，但在未来，公司会更专注于中国主要城市的零售商业物业，以中、高档商场项目为主。不选择针对奢侈品牌的商场，是因为投资成本高，未能为投资者创造最大的回报。

　　虽然汉威并非本次基金的主要发行方，但作为汉威投资的母公司，华润集团加大投资商业地产的策略却不曾动摇。

　　2月28日上午，郑州华润万象城举行奠基仪式，这是华润集团进军河南的又一重大投资项目。万象城只是华润旗下最成功的一个商业地产品牌，除此之外，华润集团还拥有多个商业地产品牌，如新一城、印象城、欢乐颂。

　　按照华润最初的计划，华润中国零售房地产收入1号基金以及华润中国零售房地产开发1号基金主要是为华润创业和深国投商用置业有限公司提供投资机会。就在2月底这两只基金推出前不久，深国投在深圳大量收购商业物业。

　　今年2月23日，深国投商用置业宣布收购美国西蒙集团五个购物中心，以及深圳格瑞企业管理咨询有限公司的股权。同时，华润创业公告称，以1.8亿元收购合肥深国投商用置业。

　　自2005年至今，深国投商用置业与美国最大的零售地产公司西蒙集团及其它境外投资者共同投资建设了以沃尔玛为主力租户的五个购物中心，包括常熟印象城、苏州印象城、杭州印象城、郑州印象城和合肥印象城项目，并通过各方合资建立的格瑞管理公司向购物中心提供经营和管理服务。根据协议，深国投完成收购全部西蒙集团及其它境外投资者持有的五家购物中心项目及格瑞管理公司的股份权益，加上原先持有的股权，深国投商置将获得五家购物中心项目及格瑞管理公司的全部股份权益及管理权。

　　2月28日，深国投商用置业有限公司总经理丁力业对外介绍了“完全华润化”的思维方式：“在华润系统内，我们已经明确了纯粹的商业地产业务方向，我们的定位与华润万象城、华润万家形成高端、中端和大众化的互补性产品系列。”

　　可以预期，2010年之后，华润旗下的三大商业地产品牌——万象城、华润万家和印象城或在全国各地到处开花。
　　（观点地产网 记者武瑾莹）