导语：记录，是为了更好地倾听；倾听，是为了更好地发展。第十届中国商业地产高峰论坛暨第六届搜铺网华东区商业地产招商大会召开之际，搜铺网特别发起2015商业地产“东方论”大型访谈活动，集中采访数十位名企掌舵者、高管精英、行业专家，看看在这些“意见领袖”眼里，关于商业地产有着怎样的东方论调，诸人又能得到哪些启示。
　　
　　中国商业地产联盟副秘书长、兴一集团执行总裁贾耀勇

本期采访嘉宾是中国商业地产联盟副秘书长、兴一集团执行总裁兼兴一资本CEO贾耀勇，曾多次受邀参加《上海城市综合体开发峰会》、《上海商业地产高峰论坛》、《商业地产发展论坛》等行业高峰论坛并担任主讲嘉宾。来听听他对当下商业地产有何见解。

十年 商业地产有了质的飞跃

从2005年到2015年，快速的演变促使中国的商业地产从单纯的购物中心转向了体验式商业中心，在广度、深度和规模上，都有了巨大的飞跃。“商业地产这几年发展速度非常快，给很多企业创造了很多发展机会。2005年之前，只有万达、宝龙、华润等少数几家开发商从事商业地产开发。但是十年之后，万科、保利、龙湖等中国一线住宅地产开发商，纷纷转型从事商业地产开发；而在深度方面，以前只在一线城市才能看到的购物中心，现已经面向二、三、四线城市全线铺开。”

且全线多向铺展之后，贾耀勇发现，“在欧洲、美国，很多国家和城市的购物中心还是以商业街为特点的购物广场，而国内现在基本上是多业态、大体量的城市综合体，在这一点上，是我们所具有的后发优势。”

但与此同时，竞争也越来越激烈，不光是招商品牌竞争、商业运营模式、购物中心开业，压力都很大。不过，贾耀勇觉得竞争也不是什么坏事，几个商家一起去运作一个市场，才会把这个市场做得更火更旺。他表示，现在越来越多的开发商都会更加注重后期的运营模式的管理，以前开发商会找第三方来做，现在那么多的开发商都在寻求新的思路，并建立自己的招商运营团队，也跟一些品牌商建立一些全国连锁的战略合作关系。

目前国内商业地产面临着“内忧外患”的局面，不仅需要抵御外部电商的冲击，内部更是供应量过剩、同质化严重。那又该如何玩转商业地产，如何获得可观的收益呢？贾耀勇认为这需要比拼各自的“内功”，“商业地产运营商要有综合服务商的概念，为商户提供各种服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是决定项目是否具有优秀的商业价值的关键因素。原来大家一谈到商业地产首先想到超市、百货、影院、电器、家居等等，现在大家越来越强调体验式的功能，一站式消费的功能。”

创新 购物中心体验式业态需要亮点

如今购物中心越开越多，品牌重复性也越来越高，国内商业同质化竞争越来越严重，对于现状，贾耀勇表示：“我们需要引进新的品牌、新的业态、新的商业模式来强化市场竞争力。不仅如此，特色的有差异化的购物中心，应该把每个区域做为一个整体进行特色化主题化包装，导入特色业态，特色设计，特色营销等等。面对经济环境和消费者需求的变化，面对激烈的市场竞争，购物中心只有顺应这种变化，并采取适当的策略和措施，才有可能获得持续的发展。”

在贾耀勇看来，激烈的竞争环境倒逼开发商转变商业模式，从原来单纯的、没有任何目的、不是科学业态组合的商业地产，到后来以万达为样板模式，到现在强调的体验式商业的模式，未来的购物中心应该是一个生活中心，社交平台的发展模式。

贾耀勇认为购物中心体验式业态的创新亮点主要体现在以下三点。第一，定位创新。购物中心将自己的产品明确差异化定位为以儿童零售与学习娱乐和大众美食为主题的家庭型商业体验中心，儿童零售与学习娱乐和大众美食业态的占比近70%，力争为周边地区有孩子的中产家庭创造一个全新生活新模式。第二，儿童业态的极致挖掘与整合。大数据时代、互联网思维，随时冲击着我们。对儿童业态的挖掘，也是基于对市场的研究。第三，运营管理上的亮点。大家都知道，商业项目的成功，除去前期的定位和规划等等，要长久的保持活力，必须要强大的运营管理支持。

“通过导入体验营销，对购物中心的产品、氛围、服务设施等方面进行重新设计和定义，并结合购物中心管理的客观规律，将有助于其提升服务品质，增加客户价值，创造出令顾客难忘的购物体验，促进该行业更快地发展。就购物中心来说，通过做好体验式营销可以在一定程度上做到加强企业与企业之间的差异化。”贾耀勇如是说道。

O2O 虚实结合协同运作才能相生

凡是实体店做得到的产品出售，网上都可复制。贾耀勇认为，未来购物中心最大的竞争压力来自于互联网的网上购物，网络营销冲击和压力。现在购物中心都在提倡O2O模式，包括把市场推广、关系管理系统、运营管理系统全面和互联网结合起来，实现从商场到家庭，从线上到线下的完美结合，导入无线系统，导入手机终端运用软件。“O2O这种网络服务模式会衍生出多样的形式，以满足购物中心不同的业态定位及需求；O2O的精细化运作，不再满足于流量的导入，而是借由大数据分析而带来的精准客群需求，不再盲目投入，不计成本。我认为如果购物中心管理者做得好的话，这不是危机，而是机遇和动力。以O2O为代表的网络服务已经渗透至各行各业，购物中心尤其重视。”

在贾耀勇看来，实体零售店也应当进军电子商务，发挥线上线下协同作用。“文化软实力、现场参与、现场直播，举办各种活动，是拉动零售业的关键，形成实体的竞争力后，实体店再进行网上送货。纯粹的电子商务已不再具有明显优势，O2O才是中国零售业的转型方向，虚实结合才能相生。”

随着微信的火热，一些购物中心推行“O2O”营销模式，并对接微信支付。贾耀勇认为这将成为未来购物中心运营主流趋势与消费趋势。“通过电商系统的体验与全面的整合方式，使得购物中心能够借助电商快速发展，并且形成更高的消费频次和用户粘性，这才是O2O电商真正的战略重点。因此，第四代商业O2O模式必将成为未来购物中心运营主流趋势与消费趋势。”

华东 有竞争也有发展契机

华东区是中国是经济发展最快的区域，自然，长三角地区也是商业地产竞争较为激烈的一个区域。从好的一面来讲，正是这种激烈竞争的局面，造成了该区域商业项目的特色化和差异化，同时品质和管理水平也普遍较高，商业人才也相对集中，这是有利的一面，贾耀勇如是认为，“在上海，竞争还是很激烈的，但是上海还有很多城区有很大的商业发展空间，上海周边的一些三四线城市还缺乏这种一站式的多功能的商业综合体项目。在这些城市，因为人民收入水平较高，消费水平也较强，交通也相对便利，因此这些城市的商业发展趋势还是比较理想的。另外，在不同的开发商进入之后，就会形成一个特色化差异化的产品特色。”

贾耀勇分析，华东区域的商业地产项目未来的发展趋势就是特色化、差异化、主题化，会形成各个不同主题的商业项目。另外，随着明年上海迪尼斯乐园的正式启动，华东区对全国商业与旅游和文化结合的商业模式也会有很强大的带动与示范效应。同时，他认为商业地产项目将向上海周边的三四五线城市延伸，来满足人们快速提升的消费需求。

作为兴一集团的执行总裁兼兴一资本的CEO，贾耀勇也向记者透露了公司的发展战略。据悉，兴一集团将在珠三角区域快速拓展的基础上，以地产投资并购基金和商业品牌投资基金为两翼，借助资本的力量，加大对华东区域的拓展力度，将收购与自建相结合，争取在该区域的一二三四线城市都能有好的商业项目进行投资开发与运营，同时也会加大在创新商业品牌与创新商业模式方面的孵化与投资力度。

作为知名商业地产人，贾耀勇此前也参加了由搜铺网主办的第十届中国商业地产高峰论坛暨第六届搜铺网华东区商业地产招商大会，他肯定了此次大会的成功并对大会表示称赞，“此次大会给很多商业地产同行提供了很好的交流平台，让很多优质的商家和创新商业品牌，其中不乏一些有特色的商业项目，得到广泛的互动和交流，希望以后有更多的机会参加搜铺网的活动。”

（搜铺网）