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撰文/拾一

受疫情黑天鹅影响， 2020年全国商业地产呈现明显的分化趋势。

据联商网零售研究中心统计，2020年上半年全国新开业的商业项目数量仅63个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方），但在下半年迎来报复性反弹，超400多个新项目问世。

走过了不寻常的2020，2021年的商业地产增量市场将是何光景？全国将有多少新商业体开业？区域之间的角逐战将呈现怎样的差异化？商企巨头之间的较量将迸发出哪些新的火花？行业将出现哪些新的变量和趋势？疫情对商业地产将产生何种深远影响？

基于此，我们盘点了华东/华南/华中/西南/华北/西北/东北全国七大区域2021年拟开业的商业项目，一起来看下新局势。

本期关注东北地区。

据联商网零售研究中心统计，2021年东北拟开业的商业项目数量75个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方）。新增GFA商业建筑面积743.3万方，平均单体建筑面积9.91万方。

按照区位划分，东北地区范围包括黑龙江、吉林、辽宁。就2021年拟开业商业项目来看，辽宁拟开业商业项目最多，达到41家；黑龙江拟开业商业项目20家，位列第二；吉林拟开业商业项目最少，仅14家。

在区域商业项目体量上，东北三省的2021年新增商业项目体量排名也没有发生变化，依然是拟开业商业项目最多的辽宁位居首位，将新增392.20万方，超过黑龙江和吉林2021年新增商业项目体量的总和。

辽宁数量、体量均领跑

联商网零售研究中心统计数据显示，从开业数量上来看，辽宁计划开业商业项目数量在三省中领跑，计划新开41家；黑龙江位列第二，计划开业商业项目数量为20家，不足辽宁一半；而排名最末的吉林仅有14家计划2021年开业。

从新增商业项目体量上看，辽宁依然领跑，2021年商业项目体量将新增392.20万方，超过东北地区新增商业项目体量的一半；黑龙江和吉林2021年商业项目体量将分别新增194.80万方和156.30万方。

从各城市新增商业项目数量来看，省会城市最受商业项目“青睐”，与各省内其他非省会城市有明显差异。三座省会城市中，沈阳拟新开业项目达17个；哈尔滨拟新开业项目有14个；而吉林拟新开业的14个项目中有9个“落户”长春。

可以发现，在黑龙江和吉林，超过半数的新增商业项目选择了省会城市。除省会城市外，新增3家及以上拟开业的城市仅大庆、大连、鞍山、锦州、盘锦5座城市。尤其是吉林，除长春外，其余城市拟新增商业项目均只有1个。

本地开发商“挑大梁” ，5-15万方商业项目成主流

中国商业地产历经前几年的高速开发后，逐渐回归理性“刹车减速”。这不仅体现在新开业项目数量的减少上，项目体量也正在走向“轻盈化”。相比于超大体量的商业项目，如今中小型商业项目更受青睐。

在东北地区2021年拟开业的75个商业项目中，规模在2至5万方（含2万方，不含5万方）有18个，占比约24％；规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）有22个，具体占比约29％； 10至15万方（含10万方，不含15万方）有24个，占比约32％；15万方以上（含15万方）有11个，占比约15％。

可以发现，规模在5至10万方、10至15万方的商业项目数量不相上下，占比最高。

值得注意的是，东北地区整体知名项目较少，对大牌开发商吸引力不足。在2021年新开商业项目中，虽然也有恒大地产、华润置地、新城控股等大牌开发商的身影，但整体而言还是由本地开发商“挑大梁”。

相比于要求更高、风险也更高的超大型项目，本地开发商显然倾向于选择更易驾驭的中小型项目。

数量体量涨幅喜人，商业转型是关键

多年来，东北经济经历无数起伏波折，机遇与困境并存。

从2021年拟开业的商业项目上来看，横向对比，在全国七大区域中，东北地区新开项目数量无疑是最少的。但纵向观察则可以发现，近两年，东北地区购物中心拟开业量和项目体量均呈现上升趋势。

据不完全统计，2020年东北地区拟开业项目约38个，商业总体量约421万平方米。这意味着2021年东北地区拟开业项目数量涨幅近50%。值得注意是，对比2019年，去年东北地区拟开业项目数量涨幅也超过了60%。

不过，在入市项目和体量都呈现逐年递增趋势时，东北地区的商业项目也存在一些隐患。比如，开发投资井喷式增长时，实际呈现的商业规划建设却陷入同质化困局。此外，还存在一些中高端项目在经营困难的情况下开始销售低端商品，品牌引入杂乱无序，致使定位出现了混乱的情况……

而此次疫情的发生，更是给企业经营以及发展带来了不小的冲击。因此，只有借机进行调改，采取适合的发展策略，对商业项目进行详细的分析评估和准确定位，才能使东北商业地产焕发出新的生机和活力。

附：2021年东北地区拟开业商业项目统计表