7月，商业地产资产证券化有2单大额产品引起关注。其中，合生CMBS产品规模达到80亿元，打破了单体购物中心CMBS的规模记录。

大宗交易方面共录得3笔，交易总金额43.55亿元，比较受到关注的是“中植系”北京卓睿物业收购乐视贾跃亭旗下资产世茂工三。

内资资管机构方面，招商局商业信托发布2021年前六个月中期业绩公告，整体物业组合出租率较上年末上升2.8个百分点，营业收入及租金收入相比2020年同期均有20%左右的上升。

在深圳甲级写字楼高供给的情况下，招商局商业信托出租率不降反升，得益于长期培养的客户黏性和资产改造升级，另外TOD的稀缺性也给其物业带来了额外附加价值。

外资方面，新加坡丰树集团在宁波的首个商业项目——宁波怡丰汇举办了招商发布会。此举响应了8月11日发布的《城市商圈建设指南（征求意见稿）》，该指南指出将根据城市经济发展水平、人口规模和消费升级需求，合理确定城市商圈总体规模，重点补齐社区商业发展短板，促进城市商业适度均衡发展。

中高端销售表现坚挺，资产运营契合消费者需求成关键

7月，商业地产资产证券化有2单大额产品引起关注。其中，合生CMBS产品规模达到80亿元，打破了单体购物中心CMBS的规模纪录。

北京朝阳合生汇坐落于北京朝阳CBD东区，两大交通要道广渠路和西大望路的交汇处，周边高端社区、地铁站带来的消费群体近100万，是北京最火爆的商场之一。

来源：观点指数整理

大宗交易方面共录得3笔，交易总金额43.55亿元，比较受关注的2笔交易分别是吉宝数据中心信托首次收购中国数据中心资产、“中植系”北京卓睿物业收购乐视贾跃亭旗下资产世茂工三。

来源：观点指数整理

世茂工三原本由世茂股份开发，与北京三里屯太古里一街之隔。在卖给乐视之前，世茂工三曾定位为体验式消费的高端物业，但客流始终无法与太古汇相比，商场的主要支撑基本来自于餐饮品牌。

2016年，乐视控股以29.72亿元买下世茂工三，当时乐视将其规划为展示乐视产品和生态圈的互动空间，但仅仅3个月后乐视就遭遇了资金链危机，不得不将该物业抵押给中信银行，换来20亿元贷款。

5年过去，世茂工三尽管一直在营业，但由于缺乏专业化运营，不少门店大门紧闭，生意冷清，与隔壁太古里的热闹格格不入。

同样位于炙手可热的黄金商圈，世茂工三单就位置来说属于稀缺资源，之所以经历4次流拍，多是因为改造成本太大，另外可能也受到太古里压制影响。

再看太古地产，上半年旗下内地零售物业租金收入增加40%至15.38亿港元，其中三里屯太古里销售额上升85%，出租率为100%。

一直以来，太古地产的“首店模式”都让其他购物中心无法超越，三里屯太古里更是汇集了多个内地第一，包括内地首家苹果旗舰店。

与此同时，太古里还在不断向高端定位升级调整，2020年下半年引入多个高级餐饮首店，对苹果等部分品牌进行了装修升级，今年上半年更是引入多个中高端品牌旗舰店和首店。

曾经的三里屯太古里定位为年轻化快时尚，然而在疫情中这类消费品遭到了电商严重打击，反倒是中高端的销售表现坚挺。

北京高净值人群需求一直很稳定，特别是疫情打击了海外购物后，国内奢侈品消费增长明显，定位为高端消费的广州太古汇在上半年的销售额就增长了88%，增长幅度为太古地产零售物业第一，租金收入增长52%，超过了平均水平。

在察觉这一趋势后，三里屯太古里调整业态组合迎合市场需求，力争击中消费痛点实现精准转化。

招商房托租户调整收入上涨20%，社区商业成发展重点

月内，招商局商业信托发布2021年前六个月中期业绩公告。

截至2021年6月30日，招商局商业信托基金整体物业组合出租率较2020年 12月末上升2.8个百分点至87.1%。其中，写字楼物业出租率上升4.3个百分点至86.5%，零售物业出租率出现轻微下跌。

数据来源：招商局商业信托中期业绩公告、观点指数整理

收益总额按年增加19.1%至人民币2.12亿元，同比上升19.1%；租金收入相比2020年同期，亦有20%左右的上升。资产估值由2020年末的66.44亿元增加6400万元至2021年6月末的67.08亿元，扣除改造成本613万元后，资产值上升了5787万元。

租金收入大幅提升，除得益于疫情间招商局商业信托努力调整租户策略、积极招租外，还与科技大厦进驻了重要客户，承租了其所有空置和可腾挪面积分割不开。

科技大厦一座实现满租，腾挪出来的租户转移，给科技大厦二座和数码大厦带来了额外的租户增加，租金收入分别上涨39.1%、28.4%。

为了不断提升租户满意度，招商局商业信托旗下写字楼均已完成不同程度改造升级或改造方案，预计下半年完成并投入使用。此外，购物中心花园城预计2022年完成改造。用现代设计和科技对资产进行提升，增强物业品质的同时，也提高了市场竞争力。

此外，招商局商业信托也在不断调整租户结构，为优化租户结构，每个细分租户类型不超过35%，其中科学技术、房地产类型占最大比例，总体来说房地产以9%的面积占比率贡献了13.7%的租金收入，是租金效益最大的类型。

8月11日，商务部网站发布通知，对《城市商圈建设指南（征求意见稿）》面向社会公开征求意见。对城市中心区商业过度饱和的商圈实行商业设施规模总量控制，严格控制新建、扩建商业建筑规模，重点补齐社区商业发展短板，促进城市商业适度均衡发展。

实地访问不少社区商业就会发现，实用型商业客户往往是买完就走，很少能够让人流长期驻足、保持人气。而且社区商业往往承包给不同商家，缺少合理设计商业分布，对人流聚集更加没有帮助，这也是社区商业很难与区域大型购物中心竞争的主要原因。

7月29日，新加坡丰树集团在宁波的首个商业项目——宁波怡丰汇举办了招商发布会。此次怡丰汇是社区商业项目，对运营经验更加成熟的外资企业来说也是比较少见的项目类型。

要关注到的是，社区商业也有着自己的优势。社区商业体量小、成本也相对较低，周边居民客流稳定，而且拥有最重要的距离优势。不过换角度来看，缺点则是客流限定在本区域内，如果不能让消费者有物超所值的服务体验，便会陷于不上不下的地位，食之无味，弃之可惜。

相比普通社区商业的亲民属性，丰树集团有着大型购物中心经营经验，更注重品牌组合与综合功能，相信更能抓住不同消费者的喜好，塑造出独特的社区体验。