12月28日下午13:00，由联商网、搜铺网、知了壳共同主办的2021年度商业峰会以云会议形式如期举行，本次会议以“商业·魂”为主题，邀请了一众行业大咖做线上分享，共同探讨后疫情时代，商业地产运营如何回归商业本质的终极命题。

绿地集团商用事业部华东大区总经理张振强在峰会上做了主题为《数智化商管的商业价值提升之路》的分享，他认为在后疫情时代发展的情况下，购物中心板块的市场恢复压力大，购物中心的内卷也是在越来越严重，商业的消费在五大方向加速演变。因此，建立智慧商业平台，显得非常有必要，在新环境下，商业地产运营需要破圈升级提升新价值，数字化转型已经从两三年前的锦上添花变成了生死存亡。

以下是演讲实录（经联商网编辑）：

为什么要去做数字化商管商业价值的分享，在后疫情时代发展的情况下，数字化在商业中的价值越来越凸显。整个消费市场2021年的GDP增长率预计可以接近9%，但是在大的社零增长高于预期的情况下，购物中心板块过得并不轻松。

虽然整个消费市场在政府的大力引导下，有很比较好的增长，但是购物中心板块的市场恢复相对长期来说还是有非常大压力的。商办无论去化压力还是出租率上还是非常高。今年上海新开的商业项目非常的多，全国今年新开的商业项目也非常多，新开的又重新加速，存量也愈发巨大，购物中心的内卷也是在越来越严重。

控制空置率是我们这个行业永远绕不过去的坎，不断的改变也是我们永恒的主题。现在无论是上海市场还是华东市场，空置率也是越来越高。空置率触目惊心，我们要如何去做？
一方面就是购物中心要去做数字化转型，因为在后疫情下，商业的消费其实是在五大方向加速的演变：
第一，顾客更加习惯线上化，购物中心都在做一些线上化的部署。
第二，现在顾客的消费时间是碎片化的。随着后疫情时代的到来，我们的目标顾客越来越难获得，如何从“流量”变成“留量”，也是这个行业中一个变得永恒的课题了。我们行业都说消费者具备“渣男”体质，即不主动、不负责、不拒绝、不记得。顾客的消费时间碎片化，当然通过线上直播短视频小程序是一个很好的切入口。

第三，趋势消费场景的无人化。

第四，运营通过线上 O2O社区的社群化。

第五，消费生态的平台化。

建立智慧商业平台，显得非常有必要，而且在新环境下，商业地产运营需要破圈升级提升新价值。数字化转型是一个非常重要的事情，越来越多的大中型商管公司在提数字化转型。数字化转型已经从两三年前的锦上添花变成了生死存亡。

但是我觉得商业地产的数字化转型依然在探索当中，数字化转型这件事，哪怕今年我们有些同行开始做也不算太晚，因为我们还是在路上。

数字化转型我觉得主要分成三个板块，也就是数字化运营的叫EBC，我们的购物中心是b这端，c就是我们的消费者端，e端就是商管公司的运营。通过商管公司运营人员，我们集团公司的管理的可视化、模块化，把整个品牌商户串联起来，搭建一个非常好的生态体系，提升用户体验，加强用户的粘性。

最后我跟大家分享一下绿地商业发展的几个方向，第一个方向就是前面提到到智慧零售和数字化方向。

第二个，轻重并举，整个行业已经是开启了轻资产的浪潮，万达、新城、华润、凯德、爱琴海、龙湖都在大量的做轻资产项目。绿地也是轻重并举，2019年在北方区域的，绿地也有一个轻资产的铺出。2020年和淡马锡控股的新加坡吉宝集团在嘉定也做了一个轻资产项目，在今年的3月份正式入场，目前的招商率达到80%，预计今年年底登场。

第三个，投融管退。投融管退利用资产证券化，目前做的远远不够，我们未来目标也是，我们是希望把我们旗下的这些商业项目，未来至少要20~30%去冲实现资产证券化。

第四个，城市更新。上海基本上可利用的新地块也比较少了，我们也在不断的做存量，行业当中有非常好的存量改造的项目，我觉得上海的存量改造的空间还是非常大的。

最后，绿地的高速度高质量的发展，基本上是绿地商业其实也走了很多年的路，但是近三年真正开始发力。基本上每年以3+2的速度在高质量跟高速的发展，每年3个自持项目，再加上2个轻资产项目，进行快速的发展。

现在这个程度，我觉得一定需要不断的改变，不断的突破，不断的发展。绿地商业也会按照消费的趋势，我们也期待能给市场上，给消费者带来更多的产品。