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撰文/陈宁辉

头图/TERRY

一个词形容2021年商业地产供应市场，必须是「热烈」。从年初的重庆光环亮相，到年末的大洋晶典·天安千树被频繁刷屏，市场供应持续热烈，消费者情绪反应热烈。

据联商网零售研究中心统计，2021年全国新开业的商业项目数量510个(含存量改造物业；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区，商业建筑面积≥2万方)，同比上涨约36%。新增商业建筑面积4568.66万方，同比去年增量1292.34万方；平均单体建筑面积约9万方。剔除24个存量改造物业外，全年全新入市的商业项目486个。

此次统计不含诸如厦门将军祠MIX生活街、上海恒基·旭辉天地等体量2万方以下及万达延安红街、宁波老外滩、湖州安吉清华园、招商蛇口南昌东湖意库等街区式商业、文化产业园区等项目。

此外，年末多地疫情频发，不少项目因疫情暂缓开业，比如原定于12月25日开业的西安静安荟生活奥特莱斯等等。

联商网高级顾问团成员汪中玉表示，在目前的商业市场中，商业建筑创新、空间场景创新和内容创新，迭代更新越来越快，创新裂变速度越来越快。而随着2021年疫情的暂缓，商场开业数量的回升也间接显示了开发商仍然看好市场的接受力。

总体情况分析

一、同比上涨约36%

从联商网零售研究中心统计的近五年（2017年至2021年）全年开业的商业项目情况上看，无论是新开商业项目数量还是体量上，2021年较2020年均有大幅度提升。

具体数据上看，近五年在2018年迎来了峰值至533个；2016年、2019年及2020年分别同比下滑，且在2020年降幅最大至28%；2017年、2018年和2021年三年同比上涨，且2021年涨幅最大，达到了36%左右。

整体上看，2021年的开业数量维持在近五年的基本水平，2020年因疫情严重影响，大量项目因施工受阻或疫情防控需求而暂缓开业，一定程度上也让2021年供应市场得到一定的释放，因此同比得到大幅度提升。

二、华东占比近50%，广东领跑省份榜

从区域上看，经济发达、消费力大的华东地区一如既往的强势，全年以251个开业量领跑七大区域，占比高达超49%，接近一半。且华东2021年的开业量不仅远超去年的156个，更是近三年的新高。

华南与西南分别以85个和74个与华东占据前三位置，华中则以53个开业量紧随其后。华北、西北和东北分别开出了26个、15个和6个。

具体到各个省市（包括北京、上海、天津、重庆四大直辖市）上看，前三依旧是广东、江苏、浙江三大经济强省，但与去年相比，位次有所变化，广东反超江苏领跑，江苏与浙江紧随其后。同样表现不俗的省份还有山东、四川、湖北、湖南、福建、江西，开业量均超过了20个，且山东更是达到35个。

三、新一线城市与下沉市场并举

从城市分布情况上看，仍然维持了近三年“新一线成熟、下沉市场活跃”的格局，尤其是以新一线活跃度最高现象最明显。

统计的城市活跃TOP10榜中，上海重回榜首，更是以44个开业量遥遥领先；重庆以24个开业量位列第二，去年仅开业9个；杭州以17个开业量位列第三；南京16个第四，去年榜首的成都居第五，但开业量也达到了15个。其他如深圳、宁波、苏州、武汉、长沙等城市均入榜。

整体上看，相对一线城市相对饱和与同质化问题，以及三四线城市消费层级相对有限的情况相比，新一线城市近年来经济增速快、人口迁入大、交通更加完善，营商环境优越，活跃程度高。一方面，从TOP10榜看出，10个上榜的城市中，除上海和深圳外，其余均为新一线城市，占比80 %。

另一方面，根据《第一财经周刊》发布的2021年中国城市分级排名榜单（不包含港澳台）进行统计后发现：

15个新一线城市开业总数量高达163个，占总开业数量比约32％，比2020年高出3个百分点；

四大一线城市北上广深均有项目开业，为73个，占总开业数量比约14％；

30个二线城市除大连、哈尔滨、兰州、太原外均有商业项目开业，数量104个，占总开业数量比约20％，与2020年相比下滑3个百分点；

三线及以下城市开业大型商业项目170个，占总开业数量比约34％，同比2020年下滑2个百分点。

联商网高级顾问团成员汪中玉也曾表示，中国地域及经济二元化决定中国的商业发展有巨大潜力和广阔成长空间。在深度上，以北上广深为代表的一线城市和以成都、重庆等为代表的新一线城市，是中国经济发展的高地，在人口、经济、消费力和消费意识上具有较强的领先优势，可以向深度创新挖掘，充分整合国际国内资源，打造城市级标杆商业。

四、商业体量以5-10万方为主

体量上看，与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时在一些经济发达、商业起步早和成熟的城市，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。

结果显示，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，具体占比约33％； 10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约31％；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约24％；15万方以上（含15万方）占比约12％。

超20万方的巨型购物中心有上海久光中心、宁波万象城、印力汇德隆杭州奥体印象城、温州印象城MEGA、南京建邺吾悦广场、菏泽佳和城、长沙荟聚购物中心、十堰环球港、深圳龙岗万达广场、深圳龙华壹方城、昆明海乐世界购物中心等19个项目。

五、12月供应最高峰

从开业时间上看，整体数据分析后得知，几个重要的时间节点依旧是开业高峰期，典型的是年底12月、“金九银十”都是集中放量的时期，很大原因是这几个时间点是重要节假日期，如国庆、元旦。

具体来看，12月最多，达到一年峰值为136个，是近三年新高；其次是9月份，新开了83个项目；一月份得益于元旦档和即将临近的春节也有不少项目开业；其他6月、10月也迎来了供应小高峰；春节周期的二、三月份开业量最少，也是常态。

从区域及省市分布、企业、体量、开业时间等基本面角度分析2021年供应市场的开业情况后，下面从这些数据中总结和分析下行业整体的发展趋势及背后逻辑。

行业现象及未来方向研究

一、全国性开发企业恒强，TOP10门槛提升

头部全国性开发企业继续加码扩张步伐，在大环境不确定因素增加及市场竞争加剧的前提下，对商业地产企业的开发及运营实力考验加剧，头部企业的行业指向性作用更为凸显。

从2021年新开商业项目的企业供应量情况上看，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业。在开业量≥2个的前49家企业中，就合力贡献了299个商业项目，占总开业数量比超58%。可见，团队、经验、资金力都比较雄厚的全国性开发企业将越战越勇，未来仍然是供应市场的主力军。

同时，在TOP10的排行中，相比2020的6个开业量，今年门槛提升至9个：分别是万达集团、新城控股、宝龙商业、华润万象生活、万科集团、印力集团、龙湖集团、世纪金源、保利商业。

万达在商业地产开发及运营中的实力毋庸置疑，近些年来一直都领跑企业榜，也是目前国内购物中心开业数量最多的企业。2021年万达新开万达广场项目高达52个，还未包括其首条红色文旅项目延安红街，也是自2019年以来单年开业量最多的。同时，按照联商网零售研究中心此前统计的数据显示，2022年万达全国计划开业项目也达到了39个。

新城控股近年来一直保持着快节奏发展，新开商业项目持续稳居企业榜次席，其打造的“吾悦广场”是企业旗舰商业产品，2021年吾悦广场开业28个。一直精耕一个产品的精神，值得学习，尤其在下沉市场中，吾悦广场已然是一个商业名片，今年新开的南京建邺吾悦广场也因将“秦淮河”搬进商场而频频被打卡。

“国内商管第一股”宝龙商业持续彰显了其强大的品牌实力和行业影响力，2021年在运营上不仅实现了两大原创IP联动升级的突破，在供应市场上也得到了新的发展，直观体现在2021年实现了对粤港澳大湾区“零”的突破，相继完成了珠海宝龙广场的大湾区商业首秀和惠州荣灿宝龙广场的大湾区轻资产首秀。2021年，在涵盖公司旗下宝龙星汇运营的商业项目后，新开商业项目数量达到了22个（表格中的19个不包括厦门将军祠MIX生活街、宁波老外滩、湖州安吉清华园）。

分拆独立上市后，华润万象生活更加游刃有余，在万象城、万象汇、万象天地三条成熟产品线的“护航”下，2021年全年新开商业项目高达14个，且实现了对多个城市的首进突破，比如贵州首个华润商业产品贵阳万象汇等等。

万科和印力自联手以来可谓强强联合，除了积极拓展双方合力运营项目外，也依旧保持了双方的独有商业产品，并积极扩张，2021年万科和印力分别新开了13个和11个商业项目。以印力为例，2021年除印象汇外，其余三天产品线均有项目开业，且继上海南翔印象城MEGA外，全国第二座印象城MEGA也在温州得以亮相。

其他诸如龙湖集团、世纪金源、保利商业、爱琴海集团、天虹数科商业等企业均有不俗表现。

二、注重产品细分策略，新产品首秀加速

在各大企业规模化扩张的同时，也在加速产品线的迭代和扩容。以往那种复制化的策略已经逐渐弱化，而更精细的产品细分或在不确定的市场环境中占有一定竞争力，其目的同样指向企业的扩张和市占率的提升。

香港置地内地的首个光环系产品于4月23日在重庆开业，开业双日（4.23-4.24）就以3183.6万元的销售业绩和57.05万人次的客流成绩奏响，并凭借其令人印象深刻的空间创新、城市地标级的艺术家装置、业态完整度极高的品牌组合，一举成为2021年的现象级商业。以致于后期业内的市场营销推广都以重庆光环为标准来开展。

同样在2021年迎来全新商业产品首秀的还有光大安石，12月31日，其首个Art Park大融城在上海长宁虹桥中心开业。据悉开业四天销售额超2820万元、客流超30万人次。以“品质点亮生活”的理念打造一座将艺术、品质与商业有机兼容的综合体。其重点打造的概念菜市集品牌“融美·市集”、精致美食街区“融·食荟”、KOL BOX达人光盒以及ART PARK CAMP快乐时光主题空间四大品质主题自营空间将时尚前沿的生活方式带入虹桥临空商圈，为西上海客群带来体验式消费新惊喜。

融创商业精准潮流消费趋势的全新商业产品线ins park全国首个项目在杭州开业。杭州ins park通过破解Z世代圈层消费兴趣痛点，聚焦潮玩文化生态产业，蹚出了一条新路。“不设限 潮出界”潮文化以及“杭城潮场首店”定位，8万方Block+街区空间创新实现“商业+潮流文化”有机融合，使得杭州ins park不仅成为城北场景化潮玩商业新地标，也为杭城带来了全新的商业模式。

6月12日，万达首个红色主题旅游项目延安红街开业。延安红街由红色主题街区、窑洞主题度假酒店群和延安唯一内湖——延湖共同组成，项目以延安城的中央大街为原型，采用广场、街楼、牌坊、院落等丰富的建筑形态加以规划，整体采用延安革命时期建筑风格，是新一代红色主题旅游项目。项目一经推出，引起频繁打卡。

此外，海伦堡商业的全新商业产品海乐世界也在昆明开业，大悦城控股旗下的大悦春风里虽然2020年就在北京完成首秀，但2021年也迎来了苏州和北京丰台两个项目的亮相。

除了开拓全新的产品线外，对产品线的升级也是2021年一大趋势。典型如万达集团旗下的第四代万达广场，其首个四代项目在深圳龙岗亮相。除了品牌保持品质外，第四代万达广场在场景制造上煞费苦心，龙岗万达广场内64米长的飞天扶梯、2500平米的梦幻天幕、直径7米的巨型天穹等炫酷高科技场景和萌宠、室内马术馆等全新体验业态吸引大量消费者打卡、体验。

据万达集团官方数据显示，深圳龙岗万达广场自9月17日开业以来，开业前5日总客流超过100万人次，总销售额达1.1亿元。

此外，2021年，不少企业完成了城市甚至区域的商业首秀。上文提到的重庆光环，不仅是香港置地在重庆的首个商业项目，也是整个大西南地区的商业首秀；香港置地同样在2021年完成了对杭州的商业首秀，前湾友时光在杭州萧山开业；华润万象生活2021年分别突破了贵阳、南京、南昌等多个城市；赣州南康爱琴海购物公园同样是城市首秀……

三、商管独立上市，轻资产赛道扩容

近年来，分拆商办物业上市、布局商管赛道的玩家越来越多。自宝龙商业2019年开启商管上市开始，华润万象生活也从华润置地剥离出来上市，主营万象城、万象汇、万象天地三条产品。2021年，中骏商管独立上市，成为第三个上市的商管公司，上市后明显的是扩张提速。

在今年的企业贡献榜中，中骏商管再次提升名次，全年新开四个中骏世界城项目均在12月单月完成，且河南平顶山、江苏张家港、江苏泰州、广东河源均以近100%满铺开业的出色成绩引起行业广泛关注。而2022年中骏商管的拟开业商业项目数量将扩大至7个。据报道，截至目前，中骏商管旗下中骏世界城已布局全国33个城市，在建及开业项目39个。

除了上述已经完成上市的企业外，万达集团也在2021年成立了珠海商管公司，计划将在2022年上市；瑞安新天地以及花样年、彩生活均有计划分拆商管业务的计划。

对企业而言，商业管理能产生更为稳定的现金流，后期运营可控，且拥有增长空间较大、行业集中度较低等优势，更重要的是独立上市后能有助于企业的规模化扩张，尤其是轻资产业务的可发展性更强。

企业榜中世纪金源就是典型的代表，主要以轻资产输出管理扩大品牌市占率，且收效明显。同样的还有万达、恒太商业等企业。2021年印力上海在轻资产赛道上也有不俗表现，其运营的AI PLAZA西岸凤巢也是年度重点项目之一。

根据华安证券预测，到2033年，我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿平方米，对应总收入约2781亿元。不过，伴随着房企不断转型，商管轻资产赛道逐渐白热化。

四、外资加码，电商入局

在本土企业强势扩容的趋势下，2021年外资企业同样加码了中国市场。比如日本H2O Retailing的中国内地的首个阪急百货——宁波阪急，博枫资产管理公司中国业务代表Brookfield博枫地产开出的上海博荟广场One East，RDM集团的上海佛罗伦萨小镇二期、重庆佛罗伦萨小镇一期、成都佛罗伦萨小镇二期，马来西亚IOI产业集团国内首个商业项目厦门iOi MALL，三井不动产的两个商业项目LaLaport上海金桥和LaLa station上海莲花路等等。

三井不动产在中国的首家啦啦宝都Lalaport在上海金桥开业，项目带来的18米高达立像、中国大陆第二家高达基地官方旗舰实体店以及高达基地快闪店、高达模型等全方位的“高达体验”为中国商业带来了极大的“新鲜感”，也因此引发了消费者追捧热潮。

同时，2021年电商巨头继续加码线下购物中心，继阿里巴巴此前在杭州开出的项目后，唯品会和京东在2021年均开出了购物中心项目。唯品会奥莱项目继2020年首店在合肥开业后，2021年全国第二家门店在南京江宁开出，同时唯品会也与佳源集团合作开出合肥佳源唯品会项目。

京东于2021年9月30日在西安开出了首个购物中心。据悉，西安京东MALL设有11大主题场景体验区和29大产品互动体验区。包括美容沙龙、音频体验、无人机体验、按摩养生等区域，让消费者能够体验多元化场景空间，更直观地与店内产品进行互动。经营面积达4.2万㎡，涵盖苹果、华为、英特尔、美的、海尔、格力、奥克斯、飞利浦、海信、康佳、创维、TCL、长虹、SONY、松下、戴森在内的150多个知名电器、3C品牌，约20万件可售商品。

而京东MALL的第二家门店也已经选定南京卓悦汇，将以科技加持“知识新消费”的商业模式，共同打造全场景沉浸式的新潮消费体验。

五、城市更新偏向理性创新

城市建设高速发展时代，城市更新已然是社会热点话题，其核心内容的存量改造亦备受关注。

具化到商业地产，历经多年的增量发展后，目前市场已积累了不少存量资产，需要一些“资深玩家”，促其新生。从统计的数据上看，2021年存量改造的商业项目（包括超市和百货转型、更名重开、调整升级等模式）高达24个，且以2-10万方的中小体量为主。

同时，随着中国城市化进入到 “精细化运营”的时代，城市更新作为一个持续备受关注的话题，业已经从最初的“建筑更新”，发展成为“人、产、城”高度融合的“理性更新”。对商业地产而言，对存量商业的改造更新，不能简单看作是区域的商业活化，更是一种对城市文化的传承和弘扬。除了“换装”，更关键的是实现“共生”的有机更新。

诚然，中国商业地产依旧处于快速发展时代，随着新物业的增多，市场存量愈发饱和后，企业如何面对激烈的市场竞争？市场又将涌现那些新的业态和机会？依旧看点多多，不妨静观其变。

附：2021年全国新开商业项目统计表