12月2日，由南京市商务局指导，联商网、搜铺网主办，南京睿之新联合主办的2022华东商业年会如期举行。本次大会以“踔厉奋发·勇毅前行”为主题，探讨商业在艰难逆境中的前行之路。大会采取线上的方式举办，并在联商网视频号进行了直播。

会上，愿景文旅联合创始人张静表示，增强商业的自营力最关键，而商业自营力的增强不同项目有不同的孵化飞轮。

愿景文旅联合创始人 张静

以下是演讲实录（经联商网编辑）：

各位商业同仁大家好，今天我分享的主题是从城市更新的“变”与“存”中看商业内容价值的打磨。

城市更新我用两个概念来分享，一个是加，一个是乘，在加的范畴下。其实我们多数做的是变量的开发空间，也就是开发土地经济。在存量创生空间下，我们多数指的是一些城市的改造型项目，主要是开发它的空间经济。变量扩张下，我们要让项目的各个板块产生联动效应，来增加它的价值动力。而存量的更新下，一些改造型的项目其实更多的是保留城市的记忆，利用周边生态、文化等要素，进行价值转换，我们以提质为主，活化城市遗余空间。那么变量更新变什么？怎么变？我们一起来看一下。

以合肥罍街为例，它最早的雏形是一个红棚子的大排档，如今在夜市大排档的基础上它变成了目前中国特色美食名街，是安徽首批特色小镇、安徽十大美食街区以及是国家的3a景区。

罍街的罍是什么意思？罍街的罍指炸罍子，这是合肥喝酒的一个风俗，小杯换大杯，一饮而尽。当年我们在打造的时候，北京有簋街，合肥有什么？合肥有性格，罍街很合肥，罍街应运而生。罍街共有四期，一期到三期已建成有120亩，目前的总建筑面积是10万方。罍街的四期正在火热推进当中。

罍街的一期到四期是怎么变的呢？我把它总结为“变而有为”的八个阶段。从2013年7月罍街一期开始，一期到四期，从建筑风格、业态定位都在不断变化。其中一期有五大变化，首先在身份上的变化。我们赋予了罍文化以后，从原来的夜市大排档成为了当时最具有特色的惠民美食街。其次是建筑上的变化。通过整体的规划建设，从红棚子的大排档变成一期的工业风建筑群。然后是服务功能上，从夜市大排档转变成安徽中华老字号以及名小吃聚集地，把它变成了合肥夜市文化的一个典型代表。

后来，我们对罍街一期进行了改造。原来一期的主动线是一个口字型，改造以后变成了一个围字型，凝聚更多人流。我们有把它变成了围字型，有静有动，有宽有窄，增加游客逗留时长，提高了动线溢价，增加了租赁的商业面积。大家可以看到在改建以后，不管是从外部还是内部，主动线和次动线上都有所变化，形成了一个回字和闭环。

在改造的同时，我们也点燃了冷区，就是街区的后场。首先我们结合外立面的改造，打通了所有店铺的前后门。并且在店铺的后门当中，把后门的大门变成了主大门加小铺。小铺是我们结合店家所能够经营的外卖商品进行线上的售卖，然后与我们围字型的内部街区形成互动。这样激活了冷区活力，促进融合搭配，形成多元化的业态氛围。

在业态上的最大变化是我们把小吃的美食结构升级成吃+买的这种结构，也就是增加了零售的业态，回归了逛街的本质，增加了提袋率。

再看一下罍街二期的变化。第一点在建筑景观上，我们把业态跟建筑景观充分融合，开发了罍+小吃，罍+巷，罍+村，罍+市集等一系列的文旅子产品，打造了罍街的矩阵业态，形成了强大的品牌聚合力，让罍文化更丰富、有形化，并且一一落地。 

罍街的运营模式也在变化，目前已经向全省进行拓展输出，以罍街为中心，安庆、六安、庐江、阜阳分别落地。文旅子产品罍家村也一样向全国输出。罍家村的本质是一个美食广场，我们汇聚了安徽特色和村落文化的美食聚集地，成为徽州印象的美食输出地和体验地，赋予它文化的价值、情绪的价值、情感的消费。从我们罍街的1.0罍家村的版本，到目前我们向上海正大广场输出的罍街4.0版本。

在二期当中最大的变化是当年提出的街区的购物中心化，也就是在街区业态上增加了复合主力业态。像核心业态，宴请业态，音乐业态，文化业态，加上我们的配套业态，如电影、超市、卡拉ok等娱乐性的配套。而核心业态中，特别是大型商务餐饮，我们也进行了补充和落位。在临街二期开业以后，其实我们也面临很大的挑战，当时有两个三楼以上5000方的空铺，这时，我们对罍街提出了疑问：罍街还缺什么？

以这样的反向思维去做招商业态的整体规划。当我们发现罍街缺年轻客群时，我们就联合安徽的文艺领袖去打造了安徽的原创音乐基地，目前已经成为安徽音乐的大本营和精神的高地，填补了罍街年轻客群的空白。另外，我们打造了安徽首家书院式民宿酒店，与街区的文化气质相符，填补了住宿服务上的消费空白。

罍街的三期其实是一个典型的城市更新的改造项目。它原来是一个老校区，我们通过升级改造以后，把它变成了安徽省体量最大的文化创业基地——AS·1980。在改造过程中，我们通过文化的挖掘、设计的创新把它打造成了文化学习的场地和文化的创作基地，以“双创”的发展理念填补了合肥文化艺术街区的空白。

罍街的四期正在全力打造合肥夜生活大文化旅游的IP，聚焦年轻活力，升级集文化、酒吧咖啡、旅游、美食、双创为一体的文创小镇。

在变量更新下怎么去创新？存量更新功能面积确定的情况下我们需要储存哪些内容？怎么储存？

这是合肥最美的商业街区半边街，依山而建，因山而名，伴山而兴。半边街位于合肥西城大蜀山的脚下，大蜀山是我们合肥唯一的一座山。项目是利用原安徽省名人馆的遗址及在附属长廊的基础上改造而成，整个街区半街半园，一半是街区，一半是山景。项目于2017年开建，目前已经成为合肥最具网红属性的文化街区。

半边街只有284米，在这么短的街区中，周边有什么？只有一座山，就是大蜀山，所以半边街是来伴随大蜀山的。大蜀山从古至今都是合肥人游玩的一个坐标。那么周边缺什么？经过我们分析，其实周边缺的是文化展示，缺的是留客内容，缺的是旅游的伴手礼、纪念品，缺的是文化的传承以及创新的内容。

那需要存什么？我们需要让进山的人进街。因为这条街在改造的前期，其实这条街已被荒弃，进山的人是不从这条街走的，已经是一条荒弃的街区。那么我们需要存什么呢？我们需要去存客流、存情怀、存文化、存服务，把合肥的西大门变成合肥的会客厅。

通过对半边街原妆的分析可以看到，其实非常的荒凉，它是原来的安徽名人馆的旧址。整个建筑风格缺乏统一性，建筑景观也缺乏功能和美感。在建筑改造上，首先是要遵循秉承再现蜀山精彩记忆这样一个文化街区的定位。在此基础上我们重新定义了文化街区改造的新创想，传统与时尚相结合。经过改造以后项目的总体面积达到了5600方，新增的面积有1815方。从街区的一端到另外一端，我们设置了六大文化景观的建筑板块。结合我们文化内容的挖掘，分别是历史蜀山、现实蜀山、大美蜀山、诗词蜀山，生态蜀山，那年蜀山。景观设计上可以说是半山半街，一步一景。

在招商方面我们有三大打法，首先通过创新落地首店的模式，让街区70%的商户都成为安徽的原创首店。其次我们是从0到1陪跑式的招商模式去落地我们所有的商户。第三我们自创了聚商、造商和围商三个模式，打破了2016年合肥街区的商业三无局面，即无本土的时尚品牌、无主理人的圈层，也无时尚的业态。在原创的招商模式基础上，我们聚合了康、游、休、食四大主力业态。我们也落地了合肥首家线下驴友交流中心，安徽首家蛋糕中爱马仕中心，安徽首家藏式的音乐餐厅，安徽首家日式茶艺店以及北美海归网红西餐厅的首店以及安徽首家亲子餐厅。

何为飞轮效应？归纳起来就是定目标、打基础、持续发力、起飞四个阶段。做任何项目，首先要定一个目标，也就是方向要正确，方向和构思最关键的就是洞察，我们要去做充分的调研和挖掘以便确定方向。然后在此基础上去投入，这个时候投入会比较大，但它的收效会比较低，我们需要的是耐心。第三步是要持续发力。这时候会有一些好的变化，但是还不稳定，所以我们不能懈怠，一旦懈怠就是前功尽弃，这时候需要的是坚持。最后是一个起飞的阶段，项目在自由的发力，通过前期的蓄力，它的容错率是可以很高的。我们只需要去保持它，就可以达到起飞的这种平稳的状态。

看上面的两个项目的案例，以及我们刚刚用飞轮效应的分析来看，增强商业的自营力其实是最关键的。我们看孵化飞轮，在商业自营力增强方面是如何达到腾飞的。首先我们思路上一定要准确，方向一定要明确，通过变和存来达到腾飞的效果。罍街的价值飞轮是通过优化配套体系，通过文化内容的搭建，通过动线的升级以及升级业态结构去综合提高动力，达到更强的商业自营力。而半边街的价值飞轮则是通过业态的组合、建筑的更新以及重要文化的导入，来达到更强的商业自营力。

这两种模式，我们把它比作高铁和火车。罍街其实就像高铁，它是各自去驱动，然后通过联合发力打造腾飞；而半边街像火车，通过文化的助燃使动力再生，达到腾飞的效果。

愿景文旅以文商农旅的资源优化整合、及其产业融合发展和拓展开发为主营内容，目前已经成为基础建设、城市更新、乡村振兴三位一体的战略发展平台，通过数年的商业运营经验，结合品牌顶层设计及招商运营的落地孵化来全力打造标杆的文商文旅项目。