12月2日，由南京市商务局指导，联商网、搜铺网主办，南京睿之新联合主办的2022华东商业年会举行。本次大会以“踔厉奋发·勇毅前行”为主题，探讨商业在艰难逆境中的前行之路。大会采取线上的方式举办，并在联商网视频号进行了直播。

复星全球合伙人、商业管理集团董事长陈健豪应邀出席并发表题为《时尚商业发展趋势及策略》精彩演讲。

陈健豪认为，2019年之前，实体商业就出现了同质化严重的问题以及遭遇了电商的冲击。与此同时，疫情以来，品牌、消费者对实体商业有不一样的认知和习惯，实体商业面临挑战。当然，有“危”就有“机”。消费者消费习惯及偏好的转变，对于实体商业来说，也在健康、户外、社交等领域迎来了一些重要机遇。

陈健豪表示，如今商管与品牌之间的关系也发生了变化，二者不再是业主与租户的关系。未来商业的发展，业主方跟租户这条界线会慢慢模糊，大家是利益共同体。此外，他认为，没有一个商业体是完美的，大家都有硬伤。商业体成功与否，与商管的策略关系很大，做好内容表达，做好内容的差异化、主题化和场景化至关重要。

以下是陈健豪演讲全文（经联商网编辑）：

实体商业危与机

2019年之前，实体商业就出现了同质化严重的问题以及遭遇了电商的严重冲击；到了2020年疫情爆发，实体商业遭遇严重冲击；2021年，实体商业出现复苏，但是随之而来的是消费出现降级；2022年，疫情不断反复，大环境的不确定性上升。一系列因素导致品牌、消费者对实体商业信心受挫，实体商业面临巨大的挑战。

当然，有“危”就有“机”。消费者消费习惯及偏好的转变，对于实体商业来说，我们也要看到机遇。

重视健康，消费者更加重视个人健康，这是一个机遇。第二，喜好户外，所以最近露营很火，甚至一些户外的各种衍生产品都在大卖。第三，珍惜社交，时不时的疫情封控反而让民众更加珍惜社交机会。

有几个趋势值得关注，国产品牌发展越来越好。自2020年起，中国运动品牌的增长率超越国际品牌，尤其是北京冬奥会效应，73%年轻人选择中国品牌运动装备。2021年我国本土美妆市场规模达到1859亿元，占整体美妆市场的43%。中国设计师品牌加速线下发展，2020年起线下开店数量逐年增加超40%。中国市场规模增速放缓，但消费潜力仍将持续提升，奢侈品渠道下沉，线上及二三线城市高端购物中心加速布局。

商管与品牌新关系

做商业，复星商业集团一直坚持做全周期的生意。如今，行业商管公司，注重“管”，而其实“管”只是整个资产周期里面的一环，整体来看是投、融、募、管、退。所以除了“管”以外，其实“退”也是非常重要。我们能不能把现在的资产管理全都完成，能不能重新去投、去融，然后管理好之后再退出，把资产价值最大化？

疫情以后，我认为现在的传统商业，在整个资本市场上面会慢慢变得越来越活跃。而不像以前租金收入比较稳定，大家都没有考虑如何退出。如今，在大经济的影响之下，特别是影响到房地产行业，也会间接或直接影响到商业地产。我们现在看到在市场上，还是办公楼领域比较活跃，商业项目的大众交易寥寥可数。其实也反映很多的商业现在还没达到能经常去交易的一个程度。但这也是我们的机遇，我们把原来没有做好的商业，想办法去提升，然后以更好的价格退出。

目前，整个行业的资管能力还有很多需要提升的地方，因为大家还停留在“管”这是传统的阶段。以前，商管跟品牌就是房东和租户的关系，坐等收租，至于品牌能不能活下去，生意好不好，与房东也没有太大关系。

疫情以来，其实大家都能感受到，租户已经很难找了。第一，信心问题，如果投入很大开一家店，疫情总是反复，不断封控，其实对品牌打击相当大。作为业主方，我们有没有积极地去参与租户的日常的营销以及日常店铺管理？我认为未来的商业发展，业主方跟租户这条界线会慢慢模糊，大家是利益共同体。

打造品牌差异化

没有一个商业体是完美的，大家都有硬伤。商业体成功与否，与资管的策略关系很大，做好内容表达，做好内容的差异化、主题化和场景化至关重要。

BFC外滩金融中心通过内容策略，把品牌差异化打出来。BFC定位非常清晰，主打时尚、艺术、设计，非常精准。BFC一直都有团队专门挖掘首店品牌，引进了全球首家京都之家；全球第一家迈巴赫专卖店，连德国本土都没有。一些一流的品牌和我们是一个利益共同体，我们跟他们一起研发，独有的零售概念，独有的氛围，独有的活动，经营独有的产品，这是很重要的一环。

复星商业集团运营管理的豫园，把“江南文化”打造的非常深厚。严格来说，豫园在商业里面可能很多朋友把它定义为“旅文”，其实豫园位置在市中心，所以完全不是旅文，但是实际上也跟着我们的城隍庙、湖心亭这些都是很有文化沉淀的一些地标，依托这样的场景，我们把生意慢慢做起来，同时去孵化一些“中华老字号”。所以，我们做了很多跨界合作，不止跟日本京都合作，我们更多精力是放在中华老字号上。

湖心亭曾是上海第一茶楼，现在年轻人可能都不太会去这里喝茶。我们如何把它变成一个网红下午茶的地方？我们带着宋代那种审美，结合江南文化的沉淀，打造了湖心亭·梨园特色下午茶。童涵春堂是我们绝对的中医中药老字号，我们合作开发出了颇受年轻人喜爱的二十四节气茶。另外，我们与上海手表也做了大量的跨界合作。

业内可能存在比较有争议的一件事就是到底要不要多搞活动？我认为，活动要多搞，特别是如今这个大环境，大家都需要社交，社交需要通过最有效的方式去呈现。BFC每年有1500+场活动，我们最大型的活动是外滩枫径。如今，外滩枫泾已经变成BFC一个最大的IP，包括高端品牌以及不同业态都想在外滩枫径与BFC合作。我们也从外滩枫径孵化出包括音乐节、艺术节等很多不同的小IP。

另外，我们一个比较大的IP就是豫园，以【山海奇豫记】为主题，打造上海最有年味的地方，形成大豫园片区专属的东方生活美学沉浸式体验游园IP，有着多样演出巡游、沉浸互动装置，“白+黑”白天加夜晚的全时段体验……我们跨界高校、艺术家进行内容视觉设计，提升灯会的东方美学表达。

我们的客群，不管是熟龄层还是年轻层，大家越来越重视这些文化，这是我们中国人自己的文化。现有的豫园加上BFC，再加上我们另外一些更大的场地组合在一起，成为在全国甚至全球未来商业一个很重要方向，一个极具东方生活美学魅力的全球时尚文化秀场。

未来，我们终会面对更多的挑战，也会面对更多困难。因为商业本身就是我们生活的一部分，所以，无论什么时候机遇都在，问题在于我们能否抓住。