12月2日，由南京市商务局指导，联商网、搜铺网主办，南京睿之新联合主办的2022华东商业年会举行。本次大会以“踔厉奋发·勇毅前行”为主题，探讨商业在艰难逆境中的前行之路。大会采取线上的方式举办，并在联商网视频号进行了直播。会上，嘉宾们分享了各自对行业的理解和看法，为未来发展指明了方向。

星耀商业集团星耀智谷总裁孙旭东表示，古老商业街区可以通过引入潮流元素，打造全新场景焕发新活力。

南京门东历史街区管理有限公司副总经理姚涵认为，非标街区商业会更加注重挖掘在地文化，并将其整合在场景化中，可以吸引更多的消费者。

一九一二投资集副总裁臧光伟表示，街区商业相较盒子商业能给予消费者更多的安全感，提供的独特消费场景有助于提高消费者粘性。

银城商业管理有限公司总经理谭宁认为，面对疫情商业项目需要“抱团取暖”，地处三线城市的街区商业招商需要接地气，租金问题处理需要灵活调整。

中粮大悦城控股南京区域商业管理部总经理管岩表示，商业的定位需要建筑和人去相契合，盒子式商业和街区式商业人员流动的思考方式是不一样的。

以下是对话全文（经联商网编辑）：

孙旭东：各位联商网的朋友大家下午好。非常荣幸担任本场主持嘉宾，我是星耀商业的孙旭东。本场对话主题是盒子商业与非标商业经营的“ 同与异”。

即将过去的2022，对于商业来说还是非常艰难的。在这样艰难的情况下，华东还是涌现出了不少非常有亮点的商业。比如说上海的万象天地，还有南京的印象城。这些优秀项目的开业，也给我们从业者增加了很大的信心。今天我们非常有幸地请到了南京门东历史街区管理有限公司副总经理姚涵女士、大悦城控股南京区域商业管理部总经理管岩先生、一九一二投资集团副总裁臧光伟先生，还有银城商业管理有限公司总经理谭宁先生，非常欢迎他们。

第一个问题我想问：眼下的商业寒冬是短暂的还是长期的呢？首先从姚总开始，讲一讲她的观点。

姚涵：大家好，今年是疫情的第三个年头了，这三年大家都挺不容易的。我们门东这块叫文旅商项目，从今年反复的疫情当中，我们还是看到了整个市场的一些希望。因为会看到可能疫情过去人流就会重新恢复，然后也会有一定的消费。虽然我们在疫情的过程当中，经历着各种艰难与险阻，但每次看到人流充斥到街区每个角落的时候，其实还是能感到人们对于线下的一些向往。整体市场情况目前来讲是有一定的低迷的，但国家政策会考虑到未来扶持实体经济的方向，从长远的角度来讲，还是有更多可供大家去期待的空间的。

管岩：联商网的朋友们大家好。站在一个商业地产老兵的角度，每一次的疫情也好，每一次经济风波也好，我们要看到每个周期过后都孕育着很大的机遇。在2008年的那场危机之后，很多杰出的企业家，包括一些相关的经济人士，积累了几十年来最大的一笔人生财富。在危机中大家当然会看到很多的损失，但另一方面，经济本来就充满着这种周期性，哲学告诉我们，事物的发展本身就是螺旋式上升的。从一个长的周期来看，其中的短周期所带来的每一次窗口期恰恰也是一次机遇期。

臧光伟：感谢孙总和联商网的朋友们，大家好。疫情之下，实体商业面临最大的问题是消费需求的变化。一个是消费规模变小，更重要的是大家的消费路径包括习惯再也回不去了。所以三年疫情让我们养成了不出门、不聚集或者是更加偏理性的消费。原来人们那些更加偏上头的、非理性的消费意愿越来越少了，其实大家都在寻求一种消费上的突破。我们所有的商业同仁们需要做到的是共同去努力营造一个更加安全舒适的消费环境，创造更多的消费意愿，让人们在这三年里面的消费禁锢打开。

谭宁：刚才三位嘉宾也表达了自己的观点，关于“危机”大家都在讲现在这个停滞、大萧条的时代。我想说另外一个机会就是“危”里面能看到的“机”。那因为我自己也做了快20年的非标商业。对于现在这样的疫情环境下，我反而会用另外一个视角来看到一些所谓的“机”。

第一，非标商业给了更多的原生商业品牌更多的机会。对大家来说，所谓的快消刚需，15分钟生活圈等等因为疫情而产生的会诞生出未来大量的消费。

第二，未来的场景式的街区，园区城市更新等空间载体不断出现，给原创品牌、文创品牌、迎合未来年轻人消费的品牌，也提供了大量的载体。这样的环境下面我反而觉得大家应该就要把“量”去掉，用所有的关注度去求我们商业真正内核的“质”。也就是说所有的商业本质要回归到消费，回归到消费者。随着时代的变迁，总会找到在这个时代下新兴的消费机会，这是我的观点。

孙旭东：谢谢各位嘉宾，这是我们的第一轮的分享，非常精彩。1912我经常去，节假日的时候我也常到老门东来。我感觉在这样的疫情影响下，街区商业的优势好像比盒子商业的优势要更大一点。在这样严重的情况下，1912里面还是人声鼎沸，客流很旺。我想先有请臧总跟我们分享一下街区商业在疫情的影响下有哪些优势？有请臧总。

臧光伟：谢谢孙总，三年的疫情下没有哪一类的商业能够独善其身。街区商业其实跟我们其他的商业体是一样的，也面临着很多共性的问题。如果一定让我来谈谈有哪些差异的话，我觉得有两点：

第一个是街区商业相对于我们看到的这种封闭的盒子而言，会给消费者一种更安心的消费体验。

第二个是在街区商业的业态上面，由于休闲文化娱乐比重比较高，会营造出一种独特的消费场景，会有一些自带粘性的客群。比如说现在的世界杯，很多人会约着三五好友到1912来喝个酒看看球，这种需求可能会存在一些差异。

孙旭东：老门东旁边有一个城墙博物馆，我周末的时候常去那个地方，现在经过姚总的十几年的招商运营，打磨得非常成熟了，老门东的商业现在成了南京街区商业的另外一个标杆。有请姚总给我们分享一下，像我们老门东这样古老的商业街区如何焕发新的活力。

姚涵：谢谢孙总。作为非标街区商业，我们更注重在地文化的挖掘，由在地文化延伸出的一些场景化和艺术化的一些体现和交流。比方说我们今年做了艺术现场的打造，把古典乐和园林结合，把当代先锋话剧和建筑结合，把舞蹈和内容去做结合，把更多的当地艺术、当地文化和我们整个场景化去做整合，以场景化的打造方式，让更多的年轻人、更多的消费者喜欢上这个地方。在游逛过程中，大多数人群是体验是非常好的。怎样把商业植入进去，让大家不违和地在里面进行一定的消费？是我们一直在探讨的话题。

孙旭东：今年在我们江苏江阴有一个项目叫忠义1645，开得非常成功。很多的同行还有品牌在打听，说这个项目是哪家公司开的？后来我一打听，是我们银城商管谭总那边开的。在市场行情不太好，很多品牌不开店的情况下，是如何做到满铺开业，并且受到当地同行以及政府高度赞扬的，有请谭总。

谭宁：这个项目在江阴市中心五百米范围内，旁边有两个八佰伴的大盒子，加起来接近20万方。从一开始这个项目我自身所感觉到的，在这样的环境下一定要抱团取暖。我希望首先不是同样在切蛋糕，我们要先做蛋糕，相互弥补。购物中心是在做白天，我们这个街区最重要的就是“夜经济”的差异化定位。把整个江阴的南门商圈，通过这些新兴的载体，迅速把人民路老商圈的消费注意力转移到这个新商圈来。

从我们现在做下来的街区来看，尤其是这种三线城市的招商，我觉得叫接地气。因为旁边的八佰伴在强势收割连锁品牌，而我们更多的是在找本地的原创品牌。其实这个项目最早策划定位为江苏的元素文化生态圈。我们希望本地很多可能进不了购物中心的本土品牌，对购物中心的建筑条件有特殊需求的业态能够进入到我们项目，还有一些进不了购物中心的教育培训，甚至说很多户外的空间，有需求场景的体验式的业态，这都是一个很好的弥补。这些品牌大部分都是本地的，所以这个项目里面有80%的品牌都是本地忠实客群在里面。

孙旭东：最后一个问题我想有请大悦城控股的管总来回答。他经历过盒子状的大悦城的开业，也经历过祥云小镇这种街区商业的筹备。有很多丰富的经验来跟我们大家分享一下，这种盒子状的商业和非盒子状的商业的“同与异”。

管岩：感谢孙总把压轴的问题抛给了我。这些年非常有幸经历了北京、杭州、南京多地大悦城及街区式商业祥云小镇的筹开和运营。一路走来，我感觉大盒子式的大悦城和街区式的祥云小镇，很多方面截然不同。可以总结为天时地利人和各有不同各有擅长。

首先，“天时”中的天可以理解为天气。街区式商业是春有百花秋有月，夏有凉风冬有雪。而大盒子式商业更多的是躲进小楼成一统，管他冬夏与春秋。在街区式商业中可以跟自然零距离接触，但我们也经常半开玩笑说缺点是“刮风减半，下雨全完”，这说明天气的变化既有长处也有短处。大盒子商业，消费者可以从住宅的车库到我们购物中心的车库，对于天气的干扰是有很大规避的。

另外“天时”中的时可以理解为时间，我们做商业总想做早c晚a，这原指白天抗氧化晚上护肤修复，现在意指白天coffee晚上微醺。街区商业在这些方面是有优势的，因为是独立商业体，在经营时间上可以真正的做到24小时。但是大盒子式商业因为整个建筑体所限，一般只能早10点到晚10点，所以在全天营业时间段这个方面街区商业有自己的长处。

第二，“地利”意指土地和附着在上面的建筑物的状态。这些年做这种大盒子式的商业，还有做这种街区式的商业，也经过很多的观察、反思和调研会发现大盒子式商业很多时候对平面动线是非常注重和追逐的，并注意各方面的勾稽关系。商业的定位也需要建筑和人去相契合。街区式商业都是一个个独立的小盒子，你会发现人在这些小盒子之间的流动，在每一栋建筑里垂直动线上的流动，跟在大盒子式商业一个1.5万到2万平米平面动线上的流动，人员流动的思考方式是非常不一样的。

最后是“人和”，人就是最好的风景。在街区式商业可以看到很多社群性的活动，比如宠物节等等。人们喜欢接近自然，一些相应的设置也要去符合建筑格局的特点，比如当年我们在北京筹开运营祥云小镇的时候，我们就做了冰雪节。大家一听就知道是跟天气跟整个环境相关的。而这些年大悦城做了很多室内主题街区、主题空间，比如像骑鹅公社，神兽寺街、度刻等等这些作品。街区商业你可以借景，而大盒子商业你要考虑造景。

为什么不一样呢？因为接触他们的人群对于生活的追求是不一样的，在“天时、地利、人和”这三个方面，大盒子商业跟街区式商业的不同是我们这些商业地产人值得去长期研究的一个课题。希望未来大家的商业不管是盒子式商业的购物中心还是非盒子式商业的街区等等，生意都能够越来越好，谢谢大家。

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