来源/中国连锁经营协会

作者/武瑞玲

百购超，顾名思义即百货、购物中心、超市，是实体商业的重要组成部分，是实现社会消费品零售的主要渠道和载体。在国内，长期以来实体商业企业的融资渠道既传统又狭窄，上市等道阻且长。

Real Estate Investment Trusts简称为REITs（音译为瑞滋）。

上交所的定义：REITs，即不动产信托投资基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大多数收益分配给投资者的标准化金融产品。简单来说，公募REITs是资产的“IPO”，投资者可在公开的二级市场上交易转让其持有的REITs份额。

深交所的定义：不动产投资信托基金是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

国内以购物中心为核心的商业地产企业在探寻REITs之路上已经有20年的历程了，在这个过程中，中国连锁经营协会坚持积极开展调研、组织研讨、代表行业向相关政府部门长期反映行业情况和诉求，积极建言献策、政策协调，同时向企业提供REITs相关知识的培训。

今年阳春三月终于迎来了政策突破，犹如轰轰隆隆的春雷引起了行业内外的强烈反应和高度关注。对于实体商业企业而言，这是重大利好政策，研读和理解文件精神，对照自身企业情况把握政策机遇期尤为重要。

一、明确“支持消费基础设施建设”  

2023年3月24日，国家发改委颁布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）。

《通知》的背景“为贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）、《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）等要求，进一步提升基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）项目申报推荐的质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展。” 

同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。此次《通知》共提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。

两个文件最引人注目的是开创性的提出消费基础设施的概念、分类和覆盖范围，并明确“支持消费基础设施建设。”且特别列出了重点方向。

二、优先支持百货、购物中心、农贸市场，保障基本民生的社区商业

《通知》第（四）条指出：“支持消费基础设施建设。贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。”

百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目都是满足人们对日常生活需要和美好生活向往的重要场所，承载着 “增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景” 的功能和责任。同时，“增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景”也是商业企业创新发展的方向，是消费市场升级和高质量发展的着力点。

三、切实加强运营管理 注重项目运营可持续性

《通知》“（十七）充分认识运营管理的重要性。加强基础设施REITs项目运营管理，有利于向社会更好提供公共产品，保障公共利益；有利于提升项目运营质量和收益能力，保障投资者利益；有利于实现项目公共属性和经济属性的有机统一，保障基础设施REITs市场的平稳健康发展” 。

“（十八）注重项目运营可持续性。运营管理机构应结合项目情况，依法合规创新运营模式，科学合理制定运营计划，做好底层资产更新维护，保障项目运营和收益的可持续性。要积极采用新技术、新工艺、新材料，提升运营质量，降低运营成本，保障项目盈利能力。要努力创新商业模式，挖掘项目商业价值，拓宽项目收益来源，提升REITs产品的市场价值” 。

就购物中心业态而言，我们研究认为，2020年是我国购物中心行业发生深刻变化的一年，是购物中心步入以深度运营为核心的新时代的转折点！2000—2019年可以称之为“购物中心1.0时代”，突出的是商业管理，追求的是速度与规模，“购物中心2.0时代”应该是以深度运营为核心，利用数字化等科技手段提高运营效率和质量，通过全面差异化策略实现商业空间价值和底层资产价值提升。购物中心迭代升级的过程，就是从速度和规模发展模式，向高质量发展模式转型的进程。

《通知》及相关政策的导向非常明确。即便是有的企业上REITs之路漫长，但是购物中心、百货、超市等民生商业项目应以此为指引，按《通知》及相关政策的精神要求，加强深度运营、做强做好项目、提高效益、保证底层资产保值增值，这也是符合企业长期利益的。

四、消费基础设施REITs正式公开招标，破冰在即

5月4日，北京恒盛华星投资管理有限公司作为采购公司，就首创钜大奥特莱斯公募REITs项目财务顾问进行公开招标；5月6日，山东省商业集团有限公司就其下属单位持有的某商业物业公募REITs项目中介机构进行公开招标。两单潜在的消费基础设施公募REITs进入公开招标环节，标志着我国消费基础设施REITs破冰在即，也给更多的百货商场、购物中心、农贸市场、超市等消费基础设施资产的持有人带来信心和示范。

在《通知》发布后的不到两个月内，国家及地方政府相关部门积极推动，四月份，我协会受商务部委托开展了零售设施建设项目专项摸底调查，调查对象及范围：

1.百货店(营业面积10000平方米以上)；

2.购物中心(不含停车场，建筑面积50000平方米以上)；

3.社区商业中心、邻里中心(不含停车场,建筑面积10000平方米以上)；

4.大型超市(营业面积6000平方米以上)；

5.仓储会员店(营业面积5000平方米以上)；

6.连锁便利店(门店数量500家以上)；

7.农贸市场/菜市场(经营面积4000平方米以上)。

调查范围包括新建项目、既有项目升级改造、既有项目（暂不升级改造）。

相关会员单位及企业积极参与了本次调查，我们完成一次情况摸底和需求了解。为更好推动中国实体零售企业上REITs，我们还将加强调研，开展培训等活动。