来源/观点网 

撰文/冯嘉炜 

伴随着首批消费基础设施公募REITs获批，印力、华润、金茂等头部运营商纷纷下场，国内商业地产正式步入“大资管时代”。

消费REITs为“投融建管退” 链条衔接上关键一环，国内一线城市众多存量商业资产将迎来盘活机遇。

从全国商业的风向标——上海来看，数据显示，上海优质购物中心存量已超过1200万平方米。另据戴德梁行统计，因开发商及品牌对市场的重新审视及工程延缓，至2026年，未来市场将会有总建筑面积超1200万平方米的零售项目入市，其中核心商圈将会有约50万平方米的项目，非核心商圈将会有1150万平方米的项目。

供应增速放缓，存量运营能力决定了商业项目在沪上的成败，甚至是去留。如2023年初，在南京东路开了26年的置地广场停止运营；到了8月31日，陪伴了上海市民近30年的徐家汇太平洋百货也正式谢幕。

“城市更新项目越来越多，整个市场已经进入存量时代。” 戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，展望2024年，标准商业已无法吸引消费者眼球，商业运营商们需不断通过挖掘新颖的主题、打造多元化特色场景、举办各类营销活动，寻找流量密码。

以印力在上海的商业布局为例，在进入这座城市的第九年，我们能够看到“上海近郊辐射能力最强”的七宝万科广场、拥有超大体量的南翔印象城MEGA、沪上首座对望千年古刹的街区商业龙华会，以及接手改造、逐步蜕变的莘庄维璟印象城、森兰商都等一系列存量项目。

通过重轻并举扩充资产包，以及持续迭代产品内容，印力上海正建立完善的“资管”护城河，以始为终规划完整的“大资管”链路，实现资产增值。

新生力量

回顾2023年，商业消费迎来强劲复苏，印力也迈过了加速布局的关键一年，在上海新获取项目共计5个。

不难看出，管理输出已成为印力业务增长的重要抓手。2023年以来，印力相继与港城集团、浦发集团、宝地资产签订多个项目战略/正式合作协议，资管能力与品牌受到广泛认可。

其中，与浦发集团合作联袂打造的“浦发三林印象汇”，预计于2024年6月开业。作为浦发集团旗下城市微更新项目，也是印力落地上海浦东的首座印象汇，浦发三林印象汇在“购物中心+社区中心”双业态基础上，更推出“主理人计划”，给予周边有创业热情和潜力的青年人群更大的展现舞台，以此与目标客群紧密联系。

在完善城市功能、实施城市更新方面，上海已进入加速状态，《上海市城市更新行动方案（2023-2025 年）》中明确，到2025年，上海将重点开展10个以上综合性区域更新项目，并提出结合经济发展目标和城市发展现状，统筹推进综合性区域的城市更新，盘活存量，焕发商业商务区崭新活力。

截至目前，印力上海自持及承接管理的项目中，已有多个脱胎于旧改。

2023年，印力与宝地资产开启合作，对位于宝山区牡丹江路、宝杨路的“宝山宝乐汇”进行全面升级，将其命名为“宝乐汇印象城”。宝山宝乐汇于2016年开业至今已有7个年头，是宝钢集团打造的首个商业项目，借助本次合作，印力将与宝地资产对宝乐汇印象城进行业态调整及品牌升级，在保持开门营业的同时内部改造，并通过创新营销等方式，提升项目在区域内的认知度。

宝乐汇印象城的调整也将充分展现印力在存量资管和城市更新方面的独到优势。

观点新媒体获悉，印力目前主要是INCITY印象城和INLANE印象里两大产品系。INCITY产品系又包括超区域级体验中心印象城MEGA和区域级消费中心——印象城（包含万科广场与印象汇），INLANE产品系则是生活中心——印象里。

随着印力在大体量商业上的运营能力更加成熟，以及实力资方的相继进入，在可见的未来，印力将迎来多个MEGA系列新商业入市。

其中，预计于2025年开门迎客的前湾印象城MEGA项目，由富士康集团与印力商业合作开发运营，是印力继南翔印象城MEGA后在上海打造的第二座印象城MEGA，建筑面积约26万平方米。项目开业后，将成为虹桥主城前湾乃至长三角区域地标级购物中心。

2023年4月18日由万科集团摘得的松江综合体地块，则官宣商业部分由印力打造松江印象城二期，与已开业的一期将“合体”打造“松江印象城MEGA”，商业体量合计突破40.5万平方米，预计2027年开业。

有接近印力人士指出，在获取项目上，印力在万科与上海市政府签定的战略合作协议指导下，坚持重轻并举，对于上海核心区域及潜力板块的商业布局均保持开放合作状态。

焕新不止

在万科2023年上半年报告“本集团运营管理的前十大商业项目”（按营业收入计算）中，印力在上海的项目占了三个席位，包括七宝万科广场、南翔印象城 MEGA和松江印象城。

其中七宝万科广场位列第一，2023年上半年营收2.13亿元，同比增长4.1%，出租率按年增加1.31个百分点，作为入市多年的经典项目，业绩实现稳步提升。

灵活求变，是商业历久弥新的秘诀所在。

在七宝万科广场首轮招商时，项目就引入了苹果直营店等重磅商户，当项目进入成熟期后，印力团队亦未满足于固守成绩，而是逐年向年轻化、高端化、特色化调整租户结构，仅在2023年，该商场调改升级的门店就多达91家。

在七宝万科广场之后，印力在上海运营管理的第二大商业项目南翔印象城MEGA，则是印力首个MEGA系列产品，也是上海单体量最大的纯商业购物中心，总建筑面积34万平方米。

自2020年开业以来，南翔印象城MEGA始终坚持首店策略，打造跨区域消费中心，不断升级体验，目前城市首店及品牌最新概念店占比超52%，区域首店占比超93%。

首店聚集效应可以提升综合体的区域辐射影响力，换一个角度，这种影响力亦能反哺商家个体。

以2023年入驻项目的两个嘉定首店品牌为例，lululemon开业当日就摘得该品牌亚太地区门店销冠，开业至今平均月销售约300万元；The north face首月销售突约400万元，创华东区门店销售纪录，开业以来蝉联华东区销冠。

相比起开拓新场，商业项目的存量改造更考验运营方的调整能力。

9月份，莘庄维璟印象城迎来三周年庆——这座综合体于2018年被黑石旗下基金收购，2020年8月，印力承接该项目的商场部分的全方位管理服务。印力管理的首年（从2020年10月至2021年9月）新签项目约调改品牌面积占比就高达36%，销售额与客流量均同比上一年度提升超过4成。到2023年，项目整体出租率92.8%，客流较2022年提升68.6%（995万），不断深化并扩充了周边亲子家庭及白领客群消费。

基于项目所在地文化基因和时令风尚，印力也采取不同的个性化营销，通过不断变化和丰富的活动带动商场话题度及人流。

作为去年新开业的项目龙华会，延续传统“庙会”文化，以“龙华妙会”、“龙华冬会”等主题市集链接创新商业形态，市集活动参与者可在街巷、连廊、草地、露台间感受传统与现代交错。于跨年夜，联动龙华寺、龙华塔、龙华市民广场一同助力“2024上海新年第一游”， 12月31日当天龙华会客流量超6万人次，创经营期新高。

自带标志性10米巨型皮卡丘爆红出圈的松江印象城，自开业以来就一直是魔都二次元迷打卡胜地。在2023年，松江印象城通过联手B站打造《时光代理人》城市定格快闪店、落地“伊布星光闪耀之夜”全国首展等，不断强化和延续项目的“二次元”属性并拓展家庭客户，吸引垂直受众。

资管矩阵

在管理规模扩张的道路上，如何实现资源整合是资管公司必须面对的难题。

首先是通过资管平台体系的建立与应用，以重带轻，重轻并举整合区域内资产；其次，体现在经营端，则是与各项目业务之间的运营高度协同，通过产品体系的进一步融合和提升，扩大在管资产的质量与回报。

这些年来，印力在存量运营所形成的经验打法，未来将被升级迭代到新增项目中。

如目前印力自营的《印巷》系列美食广场，已从南翔印象城MEGA印巷-印象时光，在产品线模型上成功落地了适合商务区、居民区、综合性高客流等不同场景需求的产品多个，分别落地松江印象城印巷-烟火气场；漕河泾印象城等项目印巷-MOJITOWN。

《印巷》系列主题美食广场在每个落地项目的场景打造上，除了注重在地文化特色的抓取与时尚元素的融合，在整体故事线的规划上，也从大众视角和情感生活与美食关联的角度，将散落在上海各地的主题美食广场精心组合，做出剧情化的串联，后续将通过三林印象汇等项目陆续的落地，完成印象系列美食广场产品故事线的闭环，从而进一步推进自营美食广场《印巷》的品牌化。

再譬如，七宝万科广场开业时呈现的运动街区打造能力（汇聚健身房、轮滑馆、攀岩、运动品牌等业态组合），未来也会在森兰印象城升级落地。

2025年开业的森兰印象城，以全新的复合型商业体“XOD”呈现，在室外，它将提供全时段可步行直达公共运动空间的通道；在室内，体育中心与社区中心部分功能结合商业打造成完整动线，将特色空间与商业区域连为一体。

森兰印象城效果图

同时，印力也逐渐构筑出整体化的会员运维体系。

部分印力的老顾客在去年发现，经常浏览的会员系统界面变了，相关权益、玩法也进行升级。这正是因为，印力从2023开始，将所辖上海、苏州、常熟、南通等城市的项目统一升级为城市级会员、启动全新的会员系统，使各个项目从“单点散打”走向“整体作战”。

这不仅包括重资产自持项目，也包括轻资产外拓项目，也就是说，印力向合作伙伴分享私域流量，并输出数字化建设工具及运营能力。

截止2023年底，印力于上海、苏州（含常熟）、南通、江阴四座城市会员总量总计420万人，全年新增会员总量同比2022年增长42%。同时，截止至2023年底，四座城市年活跃会员全年总计超600万，区域年度会员销售占比可达成40%以上，同比2022年增长14%，单场活动高峰期会员销售占比可达50%以上。

统计显示，2023年前11月，上海实现社会消费品零售总额1.69万亿元，同比增长12.9%，规模创历史新高并稳居全国城市首位。

依据RET睿意德中国商业研究中心的数据预判，未来10年内中国消费基础设施REITs规模将达到万亿级别。其中零售资产是尤其值得期待的重要品类。

抓住消费热潮及消费类REITs发行规模增长的趋势，商业地产企业的投资运营管理理念也在逐步转变，以资本市场要求来优化商业管理水平和投资回报。

从获取核心/潜力区域地块到快速改造存量资产完成资本循环，印力正在并持续投身于上海这座城市的更新大浪潮中，逐步自商业开发管理企业至“大资管”平台转型。