出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

近年来各大开发商纷纷调整发展重心，加速转型轻资产，企业经营策略倾向于通过轻资产运营保持规模增长，优化利润结构。尽管赛道一片繁荣， 但是一股逆轻资产的暗流正在悄悄涌动。

轻资产开倒车？

进入2024年，商业地产领域出现一个特别的现象就是：一面是轻资产继续高歌猛进，基本上囊括了主流连锁商业如万达、华润万象、凯德、龙湖、新城等；一面是逆轻资产，部分项目退出委托管理合作，回归业主方重资产经营。

最近，作为商业地产扛把子和轻资产资深玩家，万达合作轻资产项目频暴退出事件，包括顺德美的万达广场、福州高新万达广场等在内不少于6个项目退出轻资产合作。

其他退出项目也不乏案例，爱琴海的苏州尹山湖项目和常州爱琴海奥莱退出合作，新城的北国东尚项目退出合作，益田的佛山坤山项目和狮山项目退出管理，星盛商业的深圳龙岗项目和揭阳普宁项目终止合作，其他包括金鹰、王府井、世纪金源等都有案例，一股逆轻资产暗流静悄悄涌现。
轻资产停止合作的原因，据相关专业人士分析：

一方面，经营业绩未达到预期，招商和运营与业主方期望差异较大；另一方面，项目经营开业或运营调整后，进入稳定运营阶段，后期提升空间不大。一般解除轻资产合作后，均由业主方接手。

轻资产为何而来？

轻资产概念，最早由麦肯锡公司于2001年提出。

轻资产战略是指一种以价值驱动的资本战略。轻资产是奠定企业竞争基础的各种资产，包括企业的经验、规范的流程管理、企业品牌、客户关系和人力资源等。 

轻资产模式下，商管公司通过品牌及管理输出服务或委托管理服务的模式为业主方提供商业运营、物业管理服务，进而收取一定的管理服务费。

轻资产和重资产两种模式，最大的不同在于收入来源，以及是否承担在管项目全部的运营成本。往下延伸，是否承担物业建造成本、掌握物业所有权，是判断轻重资产模式的主要依据。

轻资产主要优点：

1、对于品牌方来说：

第一个优势就是轻资产是个好生意，投资回报率相对较高。

第二个优势就是利用轻资产，快速低成本扩张，迅速扩大规模构建护城河。

第三个优势就是取重就轻，只经营不投资，能够规避房产下行周期之下的债务资金风险。

2、对于业主方来说：

第一个优势就是省心。品牌方提供的一篮子解决方案可以极大将购物中心的开发经营门槛降至“傻瓜”模式。

第二个优势就是借牌出海，提升配套价值。利用知名标杆品牌引进，借船出海，提升商业价值和商业影响力。

第三个优势少走弯路、节约时间和资金成本，快速让项目进入正轨。不管是半路经营不下去的商业项目，还是新筹建的商业地产项目，看起来是要把企业利润分出去，甚至为更高标建造和经营标准付出一些更高成本，其实这都是在避免走弯路、走死路。

轻资产大行其道

这是有一定时代背景的：

其一，房地产进入下行周期。中国一二线城市的城镇化进入尾声阶段，新生代的人口出生率持续下滑，房产供给量和存量远超预警值。

其二，商业地产进入存量阶段。过度开发带动了商业地产的过度规划审批，商业存量规模很大，增量也在加大。

其三，消费遭遇天花板。伴随人口出生率下降、人口结构老龄化，消费也在发生调整；同时，中国经济进入下行周期，投资、出口、就业等各方面受到较大影响，居民可支配收入和消费意愿也在下降。

最核心的供需面，发生了深刻变化。中小型开发商在遭遇房地产开发资金困难，甚至遭遇购物中心筹建与经营的困境之后，借船出海，顺势而为，通过轻资产引进，达到房地产开发和商业经营的双重突围。

能否合作，最重要是看，是否1+1>2。其次，业主方的综合收益是否得到提升？如果这笔帐能算过来，在经济大周期与房地产下行之下，业主方老板何乐而不为呢！

2024年计划开业的24座万达广场，除了汉街万达广场由电影乐园改造外，其余基本为轻资产。据相关数据，截至2023年底的万达广场轻资产数量204个，轻资产占比约40%。

商业巨头华润万象生活也在加码轻资产。2023年，华润万象生活签约14个轻资产外拓项目，均为一二线城市大型TOD项目。今年9月28日与武汉城建集团发布公告，以轻资产运营该项目商业。其中兰州万象城和南昌红谷滩万象天地的成功开业，意味着华润万象生活的商业轻资产实现三大产品线全覆盖（重奢、中高端和非标项目），竞争优势逐渐凸显。

红谷滩万象天地，华润万象首座轻资产万象天地，图源：官网

逆轻资产操作又是为何？

轻资产合作的实质，是甲方资产与乙方的品牌管理的整合联动，双方其实也是一个博弈合作的过程，如果实现1+1>2，也就实现正和博弈，双方各取所需得到好处，是个双赢结果。如果双方的合作未能实现1+1>2，或者未达到双方预期，一方获得的收益变成另一方的损失时，就会形成零和博弈。

轻资产合作解除的点，我想大致有几个：

一是品牌方觉得当初误读项目。

可能是先天方面，项目位置、规模、物业结构或周边达不到选址标准，或是后天方面业主方改造或运营配合不到位，经过一段时间招商运营和反复调改，仍然达不到运营标准和产出要求，觉得项目持续合作价值不大。

品牌方摆脱一些老大难项目，不管从运营角度还是财务收益角度，都是甩掉包袱，优化资产包，提升投资回报率。

二是业主方理解的轻资产结果没有达到预期。

轻资产合作，从品牌方考虑：

首先达到基本稳定三角：周边人口、项目位置、项目体量和结构三个核心要素达标。以某购物中心选址逻辑，城市人口≥50万，周边3公里人口≥20万，项目体量≥8万方。当然也有其他要素，比如市场竞争、可支配收入、核心支柱产业、交通配套、城市发展规划等等。

其次项目资管测算达到双方基本预期，这是弹性的变动项，在于双方谈判博弈。

再次业主方对项目合作的基本投入要求是否达标。如合作相关费用、建造装修费用、招商开业费用等资金投入。

作为业主方来说，考虑要素可能如下：

一是合作方品牌影响力；

二是运营分成财务测算；

三是招商与运营水平预判。

如果是业主方考虑退出合作的话，大概率是财务指标没有达到预期，或是预判未来增长空间不大，没有太大的期待。

三是对项目主动权的争夺，尤其是进入运营稳定期，或是瓶颈期。

多是因为钱、因为权，因为预期，而最终逆轻资产，选择分手，回归自主经营。

轻资产如同婚姻，可和可离

轻资产就像年轻的婚姻一样，也许因为相互爱慕走到一起，也许是因为“柴米油盐”选择分开，分手的时候多数选择了默默地悄悄地离开。

轻资产合作是“自由恋爱结婚”的过程，逆轻资产也是双方婚姻经历磨合走到尽头“解除婚姻”，重新回归自由身的结果。目前，轻资产的发展仍是一种优势重组的资源整合方式，就像年轻人谈恋爱；同时，逆轻资产也如同离婚一样，是资源回归市场，解除内耗的一种方式，双方回归到自己想要的位置，皆大欢喜。