从上市公司红星美凯龙剥离出来的爱琴海集团或许也将赴港上市。

3月11日，有消息公开显示，红星美凯龙旗下商管板块上海爱琴海商业集团股份有限公司正筹备赴港上市，爱琴海集团告诉北京商报记者，目前尚未有明确详细的上市计划，但也表示可能会考虑。

实际上，进入今年以来，爱琴海已高调签约了近10个项目，跑马圈地之意逐渐浮出水面。而近来中小物业企业的上市潮无疑吸引了扩张期的爱琴海。

态度不明

爱琴海要上市这一消息屡屡传出，是真是假暂且难辨。根据IPO早知道消息显示，爱琴海商业集团股份有限公司近期正筹备赴港上市，红星美凯龙目前对爱琴海集团估值预期在120亿-150亿元左右。

对于此消息，爱琴海集团高层负责人向北京商报记者表示，目前爱琴海集团尚未有明确详细的上市计划。但该负责人也并未否认上市传闻，“爱琴海会根据目前市场的状况对未来做判断，任何可能发展的方向集团都会考虑”。该负责人表示。

有业内人士分析指出，爱琴海集团如脱离红星美凯龙之后单独上市，会更加专注于自身所在的商业领域。此外，拆分后也能更灵活地进行融资，在渠道扩充、建立品牌上有更加广阔的空间。上述优势是子公司不脱离于母公司，单纯以子品牌运作所无法获得的。

虽然爱琴海集团上市未有定论，但其对于红星美凯龙的拉动作用已经显而易见。据红星美凯龙控股集团公开资料显示，2019年至2020年上半年，爱琴海集团营收分别为16.05亿元和4.61亿元，毛利率对应为63.25%和51.85%。红星美凯龙控股集团表示，由于“爱琴海”品牌尚在起步阶段，收入占比相对较小，但未来其商管业务会是红星美凯龙控股集团一个重要的盈利增长点。

据悉，爱琴海集团的前身是红星商业，属于红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台。红星商业成立于2013年，于2018年正式更名 “爱琴海集团”，当时爱琴海相关负责人将此举解释为爱琴海购物中心品牌升级的动作。

跑马圈地

背靠红星美凯龙，爱琴海集团依托轻资产模式在全国范围进行迅速扩张。北京商报记者获悉，在2021年开年第一个月，爱琴海集团与各类资产管理项目密集签约，在上海、西安、大连、临邑、辉南等近10个项目都签署了合作协议。此次全新签约的近10个项目中，除大连两个项目外，其余均为爱琴海购物公园及爱琴海城市广场项目，而大连两个项目则为该集团全新产品“晶海广场”。此举也是爱琴海集团继去年发布全新产品线后，落地以资产运营为核心的差异化、定制化的产品矩阵体系的体现。

在此之前，爱琴海集团还在扩大川渝地区的布局。2020年底，爱琴海集团分别在泸州市高新区、重庆市璧山区、重庆忠县进行签约。其中，泸州市将落地爱琴海购物公园项目，将成为所在区域内首个集购物、休闲、娱乐为一体的商业中心；璧山区落地的为TOD大型城市综合体项目，该项目主要包括城市综合体及智慧社区。

实际上，自2012年爱琴海集团就开始发力轻资产运营，以加快在全国范围的布局。据了解，爱琴海集团利用介入式管理、大营运体系，帮助合作伙伴实现资产运营、资产盘活、资产升值。爱琴海集团的核心业务是资产管理，自身定位也是一家资产运营管理公司，商业管理总面积近1900万平方米。

北京商报记者从爱琴海集团官方网站上看到，目前爱琴海集团业务覆盖全国，正在运营购物中心项目有26个，加上尚未开业的项目也达到了100个，覆盖城市100余个，包括北京、上海、天津、重庆、常州、成都、苏州等地。

追赶资本红利 

“轻重资产分离对于商企发展来讲是一种趋势。”对商业地产方面颇有研究的业内专家表示，商企单独上市是因为最开始商业综合体开发运营一体，都是由一家公司完成，随着专业化的分工趋势越来越明显，拆分业务能够对物业资产的价值提升本身产生积极作用。此外拆分后资产管理也能在资本市场上更具有价值，该方式推动了所谓的轻重资产剥离，这种模式在香港资本市场被十分看好。

爱琴海集团在近些年的发展十分迅速，上市看似也是必经之路，但是商业咨询公司易居·克而瑞咨询总监马力指出，“上市并非万能药，上市之后能否持续保持业绩增长才是关键”。

马力表示，近期不少中小物业企业也成功上市，但是“上市即破发”也频频出现，进入资本市场的企业应当注意。不过，对于地产母集团开发实力强劲，能持续为物业或者商管企业输送项目的公司来讲，目前是上市的最好时机。如果企业不具备上述特点，盲目上市恐怕很难获得资本的青睐。

商管和商企频繁谋求上市核心是希望能搭上“物业”这趟车。马力指出，物业服务行业目前受资本热捧，行业平均市盈率在40%以上。“这么高的估值，商企和商管多多少少都会涉及到一些物业服务业务，或者有自己的物业服务公司，搭上这趟快车也就不奇怪了。”马力表示。

对于类似爱琴海集团加速扩展，最终选择上市这条道路，上述专家共同认为，上市对于一些优秀的商业管理公司和资产管理公司来说，可以放大它的业务规模，是追求更好的市场表现的一个有效途径。因为融资通道一旦打开，它会通过各种各样的合作方式、并购方式，让自己的商业管理公司在资本市场上有更好的估值表现。

此外，物业行业对非住宅服务业态的未来更加看好。马力指出，商企和商管公司的服务项目以商业和写字楼为主，正好匹配资本市场的需要。“众多企业紧迫运作上市，主要还是因为不清楚物业的这波上市红利能维持到什么时候。毕竟，当市场冷静下来，估值将随之回归理性。”