好的开始等于成功的一半。精准的选址对于火锅店经营而言，就是这个开始。
这两年来，随着重庆火锅申请国家级非物质文化遗产保护，令原本大热的红色麻辣风迅速席卷祖国大地，遍布一线城市的大街小巷。
大批单店经营的“小而精”重庆火锅店遍地开花、笑傲江湖。盆景重庆老火锅便是其中一家店。在股东兼店长吕洋眼里，“好餐厅是‘算计’来的，从选址起算计就开始了。”
量力而为：选中店铺前先算算保本点
盆景重庆老火锅位于北京朝外商圈神路街餐饮酒吧一条街上，与三里屯、簋街、中关村、五道口等传统商圈相比，不算热门。
“巧妇难为无米之炊。之所以选择朝外商圈，主要是受限于资金因素。”吕洋坦言。“相较于传统的热门商圈，一些新晋的、有发展空间的商圈也是不错的选择，那里成本更低。”
“以附近的蓝色港湾为例，租金在18-20元每天每平米左右，朝阳大悦城大概也得15-17元每天每平米，而神路街这边的租金每天每平米不到10元，性价比算挺高了。”
其实，根据自身的资本实力，无论选择哪个商圈，选址敲定前一定要算清楚一笔账：
除去房租、人力、采购等前期预估成本，火锅店要想盈利，保本点大概是多少，实现盈利是否有压力。
“蹲点”统计：客流量、消费群体特征一目了然
选定商圈以后，还要综合考量店铺在商圈所处的位置：是沿街、居中，还是位于角落里;周边的交通情况，与地铁、公交站的距离;附近是否有居民区、写字楼等等。
以每天中午、晚上为时间节点，通过对周边超市、餐馆的人流量进行“蹲点”统计，则是得到客流量数据及解析消费群体特征的最“笨”也是最有效的办法。
同时，店铺的面积利用率、展示面、层高、附加值，停车位、水电气、有线电视、网络等基本设施是否完善，事先必须了解清楚。
盆景重庆老火锅店内面积178平方米，整体呈长方形状，公摊少，使用率达到90%左右。这些条件都是一开始选址时吕洋所看重的。
增加附加值：免费使用的前后院，实现“大变身”
除了面积使用率和基本设施，店铺的附加值则是另一大重点考量标准。盆景重庆老火锅店内，店铺最大的附加值是，免费使用的60平方米的前后院。
前院门口摆放着火锅店的核心标志小铜人，胖胖的老头围着老木桌，扇着蒲扇汗流浃背地吃火锅。桌上不仅有铁锅、长筷子，还有毛肚、鸭肠等经典菜品。不管是否进店吃火锅，铜人成了经过的食客留影纪念的大热选择，这是朋友圈营销的必要步骤。
试想下，一般餐厅要想在店门口陈设这样的铜人造型，结果你懂的。城管早就“干预”了……
后院则放了五张桌子，既能享受火锅，还能品一品免费的盖碗茶。不想吃火锅的话，可以点一些重庆小吃和零食，比如小面、抄手、凉粉等，实现了店内面积使用率的最大化。
暗藏“陷阱”：营业执照、合同中的“坑”可不少
选中了铺位，初步谈好了价格，选址就算大功告成了吗?还有哪些“坑”需要避一避？
“证照和合同是最大的陷阱。”吕洋强调。
现实过程中，餐厅选址经常面临上一家租户转租的情况，此时，一定要核实上一家有没有工商营业执照。如果有，它是个体户还是独资性质?能不能为自己所用?
个体户性质的营业执照的局限在于：转租下来经营好了，是没法开分店的。而独资性质的不存在这个问题。这些是细节咨询时必须核实清楚的。
此外，合同是跟二房东签，还是跟房东签?跟二房东签，房东是否知情?是延续旧合同，还是重新签订合同?延续旧合同的话，租约还有多久，到期后能否续租，押金的退还等等这些疑问一定要解开。
议价环节：“抠”细节，尽一切可能来“找茬”
店铺选定后，最后进入议价环节。议价时不用说也知道，尽可能给自己争取利益的最大化，简而言之就是“找茬”。
任何一家店铺，或多或少都会有缺憾，在跟房东交涉时，要做的就是尽可能将这些缺陷放大。比如，租金高于整条街的平均价、原来的设备用不上、需要重新装修、停车位不够、网络拉不了10M等等，不怕你“抠”得细，就怕你不会“抠”。
开一家餐厅，很多人存在这样的误区：认为选中一个热门商圈的店铺，研发好产品，顾客就能自动上门了。这种想法背后，体现了创业者的盲目自信，因为开店并非像“春天播种，秋天结果;今天开张，明天赚钱”那么简单。
一家好的餐厅，它应该是“算计”和规划出来的。而“算计”从初期选址就开始了，店铺租金与保本点、铺位的使用率、附加值等等，每一步都需要计算。前期准备时，多思考一点，步子放慢一点，后期经营才能更稳健.
（来源：餐饮老板内参 作者：顾弘）
