刚刚过去的2012年，商业地产高歌猛进，市场供应量飞涨，商业用地成交量屡创新高。但是部分城市开始出现商业地产“高烧不退”现象，一度引发过剩、泡沫的质疑。
对此，全经联（上海）商业地产专业委员会会长段建设近日在接受搜铺网记者采访的时候表述了自己的看法。他认为，这是中国商业地产前进路上的正常现象，任何事情都不可能一蹴而就。他指出，所谓的“商业地产‘高烧不退’”也只表现在局部地区，从中国整个大局来看，并没有真正地发高烧。商业地产在全国的发展呈现出冷热不均的特点，在很多地方，商业还十分落后。从城市化进程角度来看，由于中国内需的拉动不够出色，广大的农民还未充分享受到城市带来的福利，大家都希望往城市走。所以要持续推进城市化，让他们以后不用往城市走就能在家门口享受到城镇化的便利。“不过这个局部（过热）的问题，我们也要引起警觉。”段建设强调。
全经联（上海）商业地产专业委员会会长 段建设
楼市一纸限购令，让众多房地产开发商纷纷改弦更张，商业地产成了开发商和投资客的香饽饽，也成了许多地方政府招商引资的重要途径。这将不可避免会导致商业地产市场供大于求的局面。不顾实际、胡乱上马商业项目，有的盲目追求大而全，使得城市未来的商业空间过度透支，商圈购买力反复计算，项目前景各个堪忧，导致局部的泡沫越吹越大。
“除了这个大环境，开发商自身有重要原因。技术层面上，开发商需要做好准备，包括选址、定位、规划、推广、招商、运营等等，只要有一环没做好，就会影响到整个项目的成败，进而影响到市场。如果造出来的是垃圾，不就产生过剩、泡沫了吗？”段建设还引用了恒隆地产董事长陈启宗在“2013房地产政策形势论坛”上讲过的话：“18个月内盖好的商场绝对是垃圾”，他表示商业的确是慢工出细活的，是要沉淀和人才积累的。比如台北的101大楼就是用了7年时间扭亏为盈的，已经成为世界性的商业地标。但他同时也指出一些项目虽然在很好的地段，也建了十年八年但都没有落成，甚至烂尾，就算有一天完工了，也已经不符合当下的时代了，因为它错过了最好的商业时机。“十年前的设计十年后你一定还是完美的吗？”
被尊称为商业地产教父的王健林有一句名言，住宅地产是小学生，商业地产是大学生。商业地产的复杂程度远胜于住宅地产，现在很多商业地产开发商并不是真正意义上的商业地产开发商，他们很多是半路出家从房地产转型过来，在商业项目的操作上会惯用住宅项目的模式。段建设认为恰恰是这样，导致了很多购物中心变为“鬼城”、“空城”。商业项目对资本、人才的需求大大超过住宅，一旦资金链锻炼或者人才储备不足、团队不够专业，项目就很难成功。
同时，商业项目的定位、理念也关乎项目成败。行业里急功近利、哗众取宠的浮躁之风由来已久，不切实际的定位只能让项目昙花一现，东莞华南mall就是最好的案例。谈到此处，段建设强烈呼吁商业项目必须创新，只有创新才能避免同质化，才能改变购物中心空置率居高不下的局面。
市场经济规律适用于商业地产，在曲线发展的道路上，通过优胜劣汰的市场调节机制，会有人牺牲，有人成功。段建设说，这也是商业地产市场从不理性到理性的过程。经过大浪淘沙生存下来的商业地产开发商，将继续跑赢大市，将来会逐步转变为商业地产运营商，国际上知名的西蒙地产、凯德商用就是典型的例子。
（搜铺网 周松平/文）
