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主题:梅永丰:零售行业的增速将会制约商业物业的增速

 
绿光仙境

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 发表于 2013-01-25 16:19 | 只看他
楼主

“所有的GDP增长,如果人民收入不能增长都没有意义。”全经联商业地产委员会的副主任、昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰在日前举行的“2012全国房地产经理人年会”上引用了国务院副总理李克强的一句话,代为道出他对当前宏观实体零售行业遇冷、消费增速放缓的直观感受。


昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰

全经联商业地产委员会的副主任、昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理 梅永丰

进入21世纪以来,随着连锁经营这种先进经营模式的迅速兴起,零售业迎来了10多年的黄金发展期,甚至一度行业年增长超过6成。但分析10余年的百强数据,发现百强的增幅一直呈稳步减缓趋势。2004年到2008年的5年里,连锁百强企业的销售增幅分别为33%、32%、25%、21%和18%。从2008年金融危机开始,这一趋势就更为明显。中国最赚钱的百货——北京新光天地,2012年上半年整个增速下滑了将近20%左右,中国知名服装品牌李宁、美特斯邦威分别面临关店、库存积压的严峻问题,国美上市以来遭遇首次亏损,凡此种种警示我们:零售业高速增长的时代已经或即将成为历史。

“商业地产却在大规模的扩容”,梅永丰继续说道,“这里面有个数据,今年的商业地产销售面积是住宅面积的四倍,跟需求的增长不匹配,整个商业地产正在呈现出非理性的增长。像万科,以前王石说坚决不进入商业地产这个行当,但今年万科大规模进入商业地产,还有保利、恒大,这些传统的住宅地产开发商都纷纷的大规模的进入商业地产,这也是一个市场竞争的加剧。”

从传统的住宅地产到商业地产,这个转型果真是一本万利的吗?“现在商业地产开发商大部分是住宅出来的,很多地方是不适合做商业地产的,但(他们)非要做商业,就会产生很多问题。首先是资本,之前靠卖房子能快速回笼资金,但是商业地产是烧钱的游戏,是需要大量资本沉淀的行业,还有一个最大的问题就是团队,商业地产经过了十年,尤其是近十年的高速发展,人才是匮乏的,这方面的团队是稀缺的,在这几方面都没有准备好,冒然的转型到商业地产是很大的危机。”梅永丰发表自己的看法。

同时,他也看到了行业内的另一种转型,即从商业地产转型到旅游地产或者文化地产,如万达、龙湖、世贸等等,梅永丰认为,这些大型开发商已经走过了前期的摸索阶段,已经积累了很多的经验,他们把目光放得更远,开始转型到主题地产上面。

当前住宅市场饱受宏观调控之困,纯商业地产又面临激烈的竞争和高风险,不少房地产企业都在进行战略转型,寻找新的领域和机遇。对于资金实力雄厚的企业而言,主题地产显然是个不错的选择。万达、龙湖、万科、世茂等企业已经纷纷增加旅游地产项目的规模。另一方面,由住宅市场成交额可见,大多购房者仍处于观望中,相反,商业地产和主题地产以新政的规避性、良好的投资空间、实用性被广大买客看好。

未来的商业地产一定是机遇和挑战并存。在梅永丰看来,商业地产趋势将会如下演进:

一、从冒进到稳中求进

经过多年的发展,很多人开始真正意识到商业地产并不好做,盲目转型只会遍尝失败的苦果,激进扩张只会导致资源浪费,开发商将变得越来越理性。梅永丰说,今年在商业地产增长的过程中,前九名都是二三线城市,如成都的商业地产增速在全国排行第一,昆明的商业地产总量有1400万平米,700万人口人均2平米,人均占有面积超过了北上广。 

二、从量变到质变
     商业地产不能单纯地讲究规模,更要讲究质量,每个平方产生的效益是多少,这个才是关键的。

三、零售行业的增速将会制约商业物业的增速

商业物业的增速明显高于零售行业的增幅,这是目前行业存在的现象,这导致了商业地产租赁市场疲软。梅永丰指出,往年零售品牌,给一个店面他们都抢,现在很多零售企业放缓了开店的节奏,甚至放弃开店计划,这样导致了很多商业项目招商不满,空置率攀升。“尤其是在广州,广州在今年有七八个大的商业地产项目都延迟了开业。”他举了一个例子。

四、行业洗牌

商业地产是一个“烧钱”的行业,随着商业地产竞争越来越激烈,很多商业地产开发商都退出了这一领域,行业寡头将继续领跑大市

五、三四线城市将成主要阵地

未来中国的商业地产将大规模转战上三四线城市。随着商业地产持续开发推进,一线、二线城市土地资源日益稀缺,可供开发的商业用地也将日益减少,大批开发商将重振旗鼓,将战线投放到土地资源相对充沛、城市发展后劲充足的三四线城市。参加过万达2012年10月28日在北京的盛大招商会,梅永丰感慨颇深,万达作为国内商业地产一哥,在面世的100多个项目中,有50多个新项目都集中在三四线城市。他认为这是未来商业地产的趋势,但他同时也强调,三四线城市人口较少,商业发育程度相对低级,如果大规模的启动商业地产,风险也是非常大的。

六、购物中心三化:主题化、区域化、社区化
    以前大而全或者小而全的定位已经越来越不符合商业地产的需求,未来这样的购物中心将越来越少,反之主题会越来越鲜明,无论是K11、大魔方、荷里活、青衣城,都开始把文化主题进行融合延伸。“购物中心的主题化已经成为必然的趋势,未来哪一个购物中心没有贴上标签,主要针对什么样的客群,以什么样的主题做的话,这样的购物中心会变得很困难,因为原来的老的购物中心会越来越少。”梅永丰如是说道,他进一步指出,商业地产的区域化和社区化趋势也在加强。“现在大型的购物中心投入非常大,而且市中心的地也非常难拿,市中心的竞争也非常激烈,区域化和社区化也是未来购物中心的潮流,像上海的五角场万达,北京华润五彩城,深圳的绿景。”

(搜铺网 周松平/文)

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绿光仙境

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飘柔,就是这么自信~!
李轻舟

 积分:15048  金币:1871
 发表于 2013-03-02 21:45 | 只看他
2楼

很清醒的发言,可惜没几个开发商听得进去,钱赚得越容易的人胃口越贪,不见到棺材是不会回头的。

另外,现在的论坛版主不负责清理小广告了吗?

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不为五斗米折腰。

没错,这话就是写给那些曾经的同行、现在的走狗们看的。

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