主题：飞速发展下购物中心的模式转变

      中国购物中心的建设热潮意味着存量升高，也预示购物中心的增长动力将逐渐从大体量开发进入更加注重商业运营和零售渠道功能的发展时期。购物中心的开发者和运营者在商业定位、业态组合、经营模式和管理等方面进行调整，以、适应购物中心的发展规律和消费需求的变化。

      差异化定位推动品牌调整。购物中心结合购物、餐饮、娱乐等业态，形成为居民提供“一站式”消费综合商业体，但优质购物中心的数量与购物中心的总体量并不成正比，类似的业态组合和品牌被认为是最大软肋。

      随着行业竞争加剧与零售管理能力增强，越来越多购物中心进一步明确定位，并围绕差异化的定位和目标消费群体进行品牌调整。诚然，购物中心对品牌调整也是其经过一个周期的运营后提高经营业绩的要求。因此购物中心在前期规划建设、主力店面积、位置安排以及租户租约期限的安排等都要留有调整空间，要有前瞻性，只有这样才能为后期的陆续调整留有余地，把握调整主动权。

      进来一些购物中心出于租金收益及定位匹配的原因开始实行去百货主力店。购物中心业态组合不再是以百货为主力店的单一模式，演化为还可以选择超市、娱乐或者品牌店为主力店。也有购物中心甚至不再没有主力店而采取零租模式，引进更多符合其定位的品牌商户，提高整体租金管理收益。无论采取何种模式，购物中心要合理看待各个业态的租金比重，片面追求高租金的业态的组合往往到不到预期效果。

      购物中心的开发与运营目前主要有原住宅地产开发商和大型零售商两大阵营组成，不同的阵营也决定未来购物中心不同的经营思想。地产公司凭借多年开发经营，通常会出售购物中心，实行物业管理式的商业管理；而零售商依靠自身多年的商业资源和运营经验，通常实行统一化的商业管理。近年来随着零售物业租金以及零售约陆续到期，资金实力雄厚的零售商通过购地自建方式运营购物中心，获取投资回收期后自有物业低成本运营优势，避免其他租赁项目存在的租金风险。

      购物中心有别于其他商业地产模式，是一个为品牌商家提供整合作用的平台，购物中心业主或运营者管理并服务与品牌商家，与之唇齿相依，需要与租户携手满足不断变化的消费者需求。

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