既要做婊子，又要立牌坊？
一个典型的中国房地产开发商，在做商业地产时，普遍的逻辑是“名利双收”。
开发商，是商业社会基本的构成因子之一，他的本质是就商人。而商人，最大的价值或者说意义就是谋利，即追逐利益。
马克思曾经这样形容资本的功利性：一旦有适当的利润，资本就大胆起来。有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首之险。
趋利避害，是任何商业操作的本质追求所在。因此，对于开发商而言，开发商业地产的根本目的在于获得利益，并且是比住宅等其他产品更多的利益。正是为了在最短时间内实现这样的利益，开发商选择了出售，选择用最简单的方式获取最快的收益，如果可以，甚至在赚的盆满钵满之后全身而退，用最小的代价实现华丽转身。
如果事实仅此而已，那么就简单很多。但商业地产开发除了是一种商业行为之外，还具有社会化特征，那就意味着开发商的行为都将受到公众舆论、普世道德的评判和裁决。在舆论力量如此强大的今天，一个受到社会公判的企业就会像过街老鼠一般再无容身之地。
那么，在这种现象下，开发商的行为大概可以归纳为：既要卖得好，还要运营的好；既要赚钱，又要能够对得起投资户；既要在销售价格上有巨大的盈利空间，又要后期确保租金的不断上升，让投资者尝到真正的甜头。
在中国人传统的语境中，这个现象可以通俗地表述为——既要做婊子，又要立牌坊！
然而，这个目标可以实现吗？
如果“婊子”、“牌坊”不可兼得？
商业利益与道德是开发商都想拥有的，但令无数开发商纠结的是如果条件不具备，它要求开发商必须在两者之间选其一。当婊子与牌坊不可兼得时，是要钱，还是要名节？
实践表明，对于多数开发商来说——现实比未来更加重要。如果生存和名节这两个条件只能选择其一，大多数开发商选择的是金钱，而不是所谓的道德和名节。
在中国，很多商业地产开发商自身的资源和实力有限，对于商业运营更加没有任何经验，于是惯常的商业逻辑就是拿地、建项目，然后全部销售，待钱进口袋之后便金蝉脱壳，又开始下一个项目的运作，如此的循环往复。
这种现象，已经成为中国商业地产的顽疾，而短视的利益取向也构成了中国商业地产发展的桎梏。
项目可以死，开发商不能死？
很多商业地产开发商经常挂在嘴上的一句话是——项目可以死，开发商不能死！
他们的这种心态可以理解为：只要开发商不“死”，就留得青山在，不怕没柴烧。而实际情况是，又有多少开发商真正有能力、有意愿去搞活一个已经“死去”的商场呢？
短视的心态酝酿了快进快出的短线操作模式，造成了中国无数商业地产项目“一卖就死”的现象。试想一下，在一场战役开始之前，战役指挥官就已经做好的“军队可以灭亡，将军不能死去”的准备，请问，这场战役能够获胜吗？
领兵将军的心态可以左右一场战役的成败。如果在战争中，将军抱着誓与阵地共存亡的心态，那么这场战争获胜的可能性就大。但是，如果指挥战争的将军是一个“逃跑将军”，在战争还没有开始之前，士气已泄，那么即使敌我双方尚未短兵相接，实际上整支军队离失败已经不远了。由此可见，将军抱着一个什么心态、以一种什么样的力量灌输到团队当中，可以决定成败。
商业地产领域同样如此。真正领袖型的商业地产开发商应当有责任、有担当，可以率领他的团队攻城克池、所向无敌。而那些为了蝇头小利就可以践踏一切规则的奸商，则应该退出商业地产发展的历史舞台。
一个开发商的胸怀、坚韧与视野
2012年，广东的一个商业项目开发商找到我们，希望我们对他的项目现状提出一些改进的思路和方法。
这个项目位于城市副中心，100多间商铺全部售完。2009年正式开业之后，商业氛围一直有些薄弱，虽然陆陆续续也有商家进驻，但总是做不了多久就撤离，原因则是因为人流量少、没钱赚等原因
看完了整个项目情况后，问了开发商一个问题：这个项目已经全部销售，从这个意义上说，现在这个项目与你一点关系都没有了，你们为什么还要做这些事情？
开发商回答我们，他们是本地企业，面对的客户都是街头巷尾的乡里乡亲，大家因为相信你，买了你的铺。现在经营状况不好，虽然这些投资者几乎没有找过他们闹，但他们自己心里有杆秤，无论怎样，要对得起这些老百姓。
心里有杆秤——是的，开发商心里有秤，老百姓、投资者心里更有杆秤。
口碑就是企业持续生存的根本，开发商的胸怀、坚韧和视野，直接决定着一个项目的生死，乃至一个房企的生死。从这个项目的情况和开发商的情形来看，这个项目旺起来显然只是一个时间的问题，尽管这个项目仍然面对许多客观的困难。
“夫仁者，己欲立而立人，己欲达而达人。能近取譬，可谓仁之方也已。”这句孔子的名言，它向我们传达了一个重要的商业信念——商业的世界，独赢往往是短暂的、孱弱的，甚至是危险的，只有真正的多赢，才能构建起商业的不败神话。
本文摘自段宏斌新书《商业地产操盘 旺场绝技》。他在书中从专业和商业价值的可实现方面探讨了商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性。
