谢尚伟：如何缔造成功的商业管理团队
近两年频见报端的商业地产资讯多以负能量为主，商业地产虽然没有走到尽头，但肯定已经到了瓶颈期，徘徊期。
实体商业的颓势，不仅表现在百货店的关门（包括伊藤洋华堂)，超市的歇业，购物中心招商难，空置率上升，如期开业的项目鲜见；现在连街铺，商业成熟区的街铺都呈现空置率上升的窘境。
以前把商业地产比作地产领域的大学，就当前的情况及未来的趋势来看，商业地产全程营运的难度显然快到“博士”的段位了，越来越让人望而却步了。尤其是在房地产信托投资基金（REITS）尚未放开的中国市场进行持有型商业地产投资经营更是压力山大：商业地产的生命周期决定了地产公司必须背负“短融长投”的巨大的资金周转压力及高额的借贷利息。
如何盘活动辄数亿至几十亿的商业资产，并让商业资产快速的历经“负现金流、现金流持平，正现金流，平衡借贷成本，资产增值，资本溢价"的这个过程，是摆在所有商业地产投资商及商业营运管理团队面前的必须回答及面对的挑战。
虽然多数商业地产投资商并一定实际从事商业实际经营，但商业地产投资的回收又必须以良好的商业经营面作支撑；那么，商用物业的良好经营就是所有投资商必须解决的问题。
不管多么牛逼的高人，从事商业地产经营首要解决的就是让一个实体商业物理空间通过必要的商业品牌资源的引入、不同商业业态的有机组合搭配，用心的公共服务，在社会公众心中逐步构建起消费者超预期的消费体验才能让项目有一个良好的开局，使经营面走上螺旋式上升通道。
要完美的做好以上基本点需要商业操盘团队长时期以专业的精神把“用心+情怀+耐心+敏锐度+执行力”加以综合应用；五点具备的商业团队绝对堪称业内翘楚。
牛逼的商业团队如何养成？
有同业竞争力的薪酬福利是保持团队相对稳定，优胜劣汰的基础。
1、粮草充足是第1位的，这是选拔人才、留住人才的基础。
标准1：与同行交流，团队能够淡定的讲出自己所在的公司及当前的大致薪酬，不脸红，不尴尬。
标准2：团队乐意推荐朋友、同行到公司工作。
2、学习机会要大大的有，团队成员有职业保鲜，职业含金量提升的环境。
坐而论道的理论学习+天南海北的“游学观摩，走马观花”都是好方式，当然后者因为直观，眼见为实，或许会更有效果。
商业的东西，还真的是见多才能识广；没有看过足够多世界的商业团队是不能建立起与时俱进的商业观、世界观、价值观。
光看看，光听听还不够，要在每一次培训、考察之后要求团队成员每个人撰写一份商业感悟与心得；字数、文体可不限，重在养成思考的习惯；如果叠加学习会议分享，让每个人都有2-3分钟的当众宣讲的机会则是保证团队成员认真对待思考总结的有效举措。
3、活跃的工作氛围，鼓励每个成员“讲故事”，以此实现创新思维的培养。
商业终端的变化，需要每一个一线成员的用心感知，更需要每一个商业管理人员大胆的创想，并自信的表达自己的所思、所想。
商业项目的经营创新，有赖于商业团队的集体创新，集体创新源自团队细胞成员的微小创新，微信创新一定来自于对项目经营管理、对周边市场竞争，对目标人群细致入微的观察。
激赏因创新举措带来的正向改变，让正向创新者尝点甜头，得点荣誉；把对正向创新的奖励提升到与成本控制同等重要的高度，或许就能实风“源头活水”的良性循环。
很有必要把讲故事的能力，表达渲染的能力，作为商业从业人员的一项非常重要专业能力加以辅导与强化。
4、倡导自始至终地算账、经营意识，商业团队要像投资人一样思考。
第1步，会算“加减乘除”的有型经济账及触手可及的短期经济账（硬性投入产出账、外延式开发增量账）
第2步，会算各类因素综合叠加后的相关趋势性发展模糊账。
第3步，会算基于商业地产金融属性的资本运作展望账。
5、从品质到品味，从金钱到精神，构建项目的独特气质。
商业团队必须要有对商业空间“五官所及”之处始终保持高品质的不懈追求，在此基础上通过营销企划的创意包装上升到有调性的优雅品味段位，这样的商业空间才会为置身其中的商品及服务加分，增光添彩。
通过持续的财力投入，塑造项目独特的精神特质，在消费者心中构建一个丰满的画像，或温情或性感或雅致或清新或欢乐或浪漫……都可以，最怕的是一个项目在消费者心中没有正像的记忆点。
6、充分的授权机制，鼓励商业一线对市场的敏锐感知及主动决策的意识，确保对市场机会的高效反馈。
商场如战场，而商业公司所操盘的商业体就是实实在在的，一年365天身处"没有硝烟的战场”。当前的实体商业不仅要与同维度的周边百货、购物中心、街区竞争；还要与电商、O2O平台竞合；还要捕捉因新科技，新经济周期的变化带来的“消费趋势、生活趋势、娱乐方式的变革”接踵而至的机会及挑战。与强弱供应商之间的角力更是从未停息。
挑战如此之多，套路如此之多，商业团队如果没有经营的自主自决的权利及意识，市场战机不仅不可能高效把握，甚至连发现的可能都没有。因此，充分的业务授权体系授权才是激活商业团队高度敏感的市场意识的兴奋剂。
7、相信，相信的力量；成就“无论在什么情况下，都可以把局面做到更好”的团队精神。
商业无定势，商业的成功又往往难以全盘复制；实体商业的全流程投资经营所面临的挑战又愈加严峻，如何才能披荆斩棘，步步为营，整合各类资源，从一个一个的阶段必胜利走向开业大吉，从开开业大喜，走向稳健经营，从稳健经营步入持续的上升通道，最终在尽可能短的时间，尽可能少的折腾的情况下，把资本的梦想照进现实?
显然，团队基于专业的坚毅、果敢、自信、理想才是最可靠的保证。
鼓励并打造商业团队“无论在什么情况下，都可以把局面做到更好”的信念与执行力非常重要。
8、与商家鱼水真情，坚持不懈的帮助商家提升绩效。
8.1商业团队首先要专业的理解不同业态的核心成功要素，理解商家的生意逻辑，成为一个靠谱的准内行。
8.2用心关注商家的经营全过程，实时的把观察到的问题反馈给商家，与之共同商讨逐步改进的方法，并且把相关成果持续书面记录，形成商家合同期的全过程评价资料。
8.3主动的向商家提供购物中心的相关营销推广资源，并结合商家经营特点提供针对性的营销策略辅导，以此包装出一些独具特色的商业品牌，才是极牛逼的。
8.4把商场的管理变持续不断的引导培训，引导商家的经营能力、管理水平、遵守法规的意识与时俱进的良性发展。
总之，打造一个成功的商业项目在当下市场竞争及宏观经济形势下已属不易，要打造一支成熟、进取、坚强执行、有理想、且懂经营的商业团队更加不易，需要方法、需要环境、需要持续的投入金钱及心力。（欢迎关注原创公众微信号《商业这点事儿》，分享推动进步；谢尚伟2016年7月12日于江北嘴财信广场）
