中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路

　　联商网12月8日讯：2009中国北方购物中心国际论坛今天在沈阳召开。会上，中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路从城市综合体的角度，对购物中心的意义、形势、建设等发表了自己的看法。具体辑录如下：

　　尊敬的各位领导，各位同行，新闻界的各位朋友们，大家上午好！
   
　　由沈阳大东区人民政府、东北商业网、东北摩尔举办的2009中国北购物中心国际论坛今天隆重召开了。我代表中国城市商业网点建设管理联合会表示热烈的祝贺！

　　应该说，我们的话题其实就是城市商业综合体。原来我想讲一下我国区域性发展趋势的展望，现在我觉得从城市综合体的角度来讲更好一点。

　　大型城市综合体的开发解决了开发商的资金短缺问题，解决了一个新的发展时期的许多问题，它可能在城市化进程中会带来非常大的变化。

　　之所以这么说，是因为购物中心是城市商业综合体上的明珠，它是一朵花儿，其他都是绿叶陪衬的。因此，以购物中心为代表的商业地产从此走上了良性的发展道路。所以，我认为本次论坛是在我国商业网点建设和商业地产开发的关键时刻召开的，而且是在城市综合体逐渐热起来的关键召开的。

　　下面我从几个方面和大家进行交流。

　　第一，我国的商业和商业地产形势，我认为是非常好的，开发非常迅速，发展空间非常大。
   
　　我们对市场的总体判断是：由于我国城市建设与市场规模的不断扩大，消费需求恢复性发展与提前释放，消费结构与商品结构同时升级，区域发展与业态发展需求巨大，商业地产价值低估与人民币升值并存，特别是未来数年经济前景向好，使我国成为了世界上最具潜力的消费市场。另外，因有商业网点布点优先原则，为了抢时间，刺激了大家跑马圈地，出现了我国商业网点建设爆发性增长。
   
　　消费支撑着国家的发展。2008年，全国零售商品销售总额比改革开放前期增长了70倍。我认为，扩大内需对我国商业行业的发展是利好的。

　　早年，上海南京路万米以上的商业网点仅10个，这个状况一直延续到改革开放后的10年。现在，每年增加得非常快。商业和商业地产开发正处在一个恢复性的发展和提升的阶段。美国3亿人口，但社会商品零售总额已经达到4.5万亿美元，是我国的12倍。这个差距说明我国的空间很大。

　　今年我考察上海的时候，在一个古镇看到一个大标语：十年看浦东，百年看外滩，千年看古镇，城市让生活更美好。我们到了农村才知道农村是什么样，农村的生活是什么样。我看书的时候，书上有一句话：上帝让你幸福于是让你生活在城市。“城市让生活更美好”是中国农村千年的呼唤，这是发自内心的千年的呼唤。我们自己的发展非常快非常惊人，但和国外相比，我们非常落后，社会商品的零售总额是美国的1/12，另外，也意味着我们还处在发展的起步阶段，这条路还很长，所以我们开发商、零售商有事干。信心也就在这儿。

　　千年的呼唤是谁也阻挡不了的，我们的工业化和城市化有很多的路要走。从在城市建设中我国大多数城市的发展走势可以看出，先是老城的改造，后来是新城区和新城镇的建设。比如像北京明年工作重点就是要大战城南行动，原来城南是两个区，现在是城南是5个区域，重点是打造新城。其中，打造商业建设是第一阶段的主要内容。现在已经进入了第二阶段。在新城区的建设中，城市商业综合体的理念是比较好的，特别是它满足了新商圈的崛起和配套。从全国范围来看，已经形成了道路两旁做文章，楼宇里面要效益的阶段。

　　各地制定的商业网点规划，都是把商业中心建设和步行街建设作为重点。现在经过七八年的发展，商业网点下一步趋势可能是以打造城市综合体为主要的内容了。

　　第二个，我讲一下我国商业地产开发和经营的问题。因为开发和经营是两个阶段，我把它分为两类。一类是可控的，也就是大家常说的在选址、规划、定位、建设、招商、销售等各个环节所出现的问题。从商业与地产两张皮的发展趋向看，开发商们从练内功开始已经逐步解决各环节的问题，开始从不理性开发到理性开发。所以，我认为这是可控的。
   
　　第二类是不可控的。因为我长期在国家行政主管部门工作，所以我到了一个行业，首先要看看有哪些问题制约我们行业。我认为商业地产这个行业有一个问题就是资金问题，资金是制约我国商业地产发展的瓶颈。

　　一方面是老百姓有钱，民间存款额20多万亿，加上投资品种不多，购买力大，投资欲强；另一方面开发商缺钱，又有销售的欲望。在买卖双方都有需求的商业地产市场上，我们开发商中的精英们，在痛苦的摸索中，找到了开发大型城市商业综合体，来平衡资金和持有以购物中心为代表商业网点的成功之路。

　　怎么解决这个问题呢？就是走大型城市综合体之路。目前，城市综合体在行业内没有一个统一的定义，有城市商业综合体等等多种叫法。一般认为，城市综合体是以购物中心为代表、包含写字楼、酒店、住宅等大型多层次的综合体。我倾向把它把它叫做城市商业综合体。

　　开发了一个城市综合体之后什么都卖了，就留了一个商业。所以它的一个根就是商业，以购物中心为代表的商业。所以我倾向于叫城市商业综合体。

　　经过规划，城市商业综合体会更美好。大型城市商业综合体是成片拿地，综合开发，体量大，其结果是：

　　（1）政府满意，支持力度也大了，城市配套好。

　　（2）开发商满意，住宅、写字楼，酒店式公寓等销售，回笼了资金，平衡了财务。购物中心的持有，有了不动产和稳定的现金流，提高了银行信誉，有利于企业的今后发展。再说，有实力的开发商，各方面工作都能做到位，项目成功率大。

　　（3）商家满意，开发商和商家互动比较好，特别是定单式的开发强化，解决了商家卖什么能挣钱的“定位”问题，因为“定位”是商业地产开发和商业网点建设的“灵魂”。

　　（4）中小商铺投资者满意，他们的投资不但有消费支撑，而且傍着有实力的开发商，搭上顺风船。

　　（5）当地的老百姓满意。不但方便了生活，宜居指数高，而且提升了本区域，包括住宅在内的各种物业的价位，避免了死城，睡城。

　　（6）有利于城市发展，有利于打造新的商圈，更有利于打造地标性的建筑，美化城市。
 
　　我简单讲的六个方面中体现的第一个关键词是“购物中心是城市商业综合体的明珠”，第二个关键词是“以购物中心为代表的商业走上了自我和良性发展阶段”。

　　大型城市商业综合体已经引起了各方面的注意。我们协会在上海曾经搞了几次培训班，特别是政府的代表要求我们参观新天地，还有徐家汇。我认为新天地是一个非常好的城市综合体，它是可卖和不可卖相结合的一个典范。也就是说，政府规划完了以后，开发商按照政府的规划要求打造成这个非常好的经典项目，如果不规划，政府不插手那就是城中村。

　　辽宁大连的万达在全国各地开发城市商业综合体，拿的项目很多。在城市综合体的建设上，我认为杭州又走到了全国的前面，它明确提出了打造100个城市商业综合体的思路。

　　智者先识，勇者先达。11月20日，我们在杭州搞了一个商业街的活动。现在我们城市的发展非常迅速，城市化进程当中，我希望大家像重视商业街建设一样，重视城市综合体的建设。在城市进化当中，城市的骨架、面积延伸了，以打造新城区城镇为代表的城市综合体起来了，我们的路也就走宽走好了。而要建设好城市综合体，必须支持我们购物中心的建设，因为购物中心的城市商业综合体的明珠。

　　另外，大型城市综合体要与城市规划，特别是交通结合起来。有一个现场非常普遍，就是交通变化了以后，老街的商业就没落了，因为公路、铁路、地铁起来了后，它留下的只是老景点。

　　城市交通的发展，形成了我国商业布局的主要三种类型：

　　一是北京类型。北京由于受中轴线的影响，市级商业中心沿长安街的“品字”性布局向“环线”布点发展，现在又和地铁枢纽结合起来，正在建设和将会形成新的商圈。

　　二是上海类型。申城的“之字带状”商业布局，向“块（圈）”状发展。徐家汇、中山公园和五角场商圈，正是近年来上海商业布局的一个缩影。

　　三是重庆类型。重庆的“多中心、组团式”商业结构。由于特殊的山城地理环境，相继形成了解放碑、观音桥、沙坪坝、杨家坪、南坪，相对应的“五朵金花”的重庆地方特色。

　　总体来说，商业地产和商业网点的建设，要把项目选址放在交通结点上，上述三个类型的结果都是非常好的。
　　（联商网现场报道）