来源/观点网 

撰文/黄指南 冯嘉炜 

生活在昆明的人无疑是幸福的，因为可以享受来自夏天的热情与惬意，昆明是一个常年达不到连续五天22摄氏度入夏标准的“无夏区”。

在“春城”昆明，有一种法式浪漫，叫公园1903。白天这里人头攒动，熙熙攘攘的人群享受着商圈带来的便利。而到了夜晚，当水晶“凯旋门”前地面喷泉随音乐涌起之时，孩童们在嬉戏，商户门前是在排队的客人，这里又变成了充满法式浪漫风情与典雅格调的“桃园异世”。

“1903不仅仅是一个开放的商业街区，还是一个公园式的商业，在疫情波动的这几年中，只要允许我们开业，无论是消费者也好，周边的民众也好，还是非常喜欢来1903的。”

昆明是幸运的，在近几年疫情反复的过程中，昆明的疫情形势一直处在总体可控的状态。

公园1903目前的人气便是在科学的常态化疫情防控措施下努力经营而来。

相隔一年，我们再次采访到冠江商业集团总裁陆屹，她与我们分享，疫情的管控不光是对商业，对航空业、旅游业都带来了非常严重的打击，不同城市的商业有不同程度的冲击。而在过去的一年里，冠江商业也在变化中寻找机遇，顺应时代的发展潮流。

调整

今年上半年，国内多地疫情频发，经济下行压力巨大，地产投资与消费市场的遇冷，进一步导致信心下滑，商业地产受到明显冲击。

公园1903是国内首个集成式公园生活范本，项目中聚集了城市开放区公园、百货商城、婚庆配套、影院、一体化学校及住宅等配套，还是集休闲、娱乐、婚庆、时尚、餐饮、游乐及教育等为一体的综合性多功能项目。

冠江商业集团的初心，就是将它打造成为都市精英生活方式的公园商业综合体。

项目以滇越铁路为历史文化根基，顺延着这一“中法”文化渊源，商业的整体布局兼具文化、建筑、艺术等多样的交融方式，整体采用法式建筑元素，例如香街、1:1水晶凯旋门、福音礼堂等地标建筑已然成为昆明热门网红打卡地。

“在疫情没有完全解除的情况下，商业企业先要做好自己的防疫工作，陆屹在采访中指出。后疫情时代，消费者的步伐虽有局限，消费需求却不设限。随着越来越多的消费者依赖电商，实体商业以及传统零售如何破局，是所有从业者必须直面的一个问题。

疫情叠加电商的双重影响，无疑再次放大了对实体商业的冲击。

“商业地产要多考虑增加一些社交属性的业态或者活动，这部分的调整还是可以带来客流。即便是做零售，也要有话题，让人有重振信心的感觉，还有就是重视人与人之间的交互。”

公园1903作为昆明乃至国内首屈一指的艺术商业综合体新样本，前瞻性地引领着昆明及国内商业变革升级。“进入8月，随着当地疫情防控形势的稳定，公园1903举办了一场持续两天的第二届咖啡城市生活节。”陆屹谈到。

据悉，公园1903今年的咖啡节更是集萌宠展、露营会、文创节、音乐节等多形式的文化节日，汇聚全省超140个品牌，在“最午后”的氛围中感受以咖啡为代表的休闲街头文化。

“此次咖啡节活动首两天超过了25万人参加，趁着这个热潮又配合相应的活动，日销售创下了疫情以来的新高，所以在8月，我们的成绩给昆明商业打了一剂强心针。”

陆屹同时指出，能够在目前时代背景下生存下来的品牌，方能大浪淘沙始见金。所以商业地产需要多关注这样的品牌，多吸引一些有生存能力的品牌。

观点新媒体了解到，在这方面公园1903着力打造昆明新能源汽车发布地，特斯拉、蔚来、高合、极狐均落户公园1903，其中不乏云南首店，像理想、大众问界、华为、Smart、极氪、小鹏、比亚迪等新能源品牌则也以车辆展厅的形式入驻到了公园1903。

公园1903在日常也充分利用公园的空间，除了汽车文化夜间市集、CGK昆明当代美术馆、梦幻联邦乐园三大常规活动外，还开展快闪、说唱比赛、艺人演出、音乐喷泉等多样式的交互活动。

陆屹谈到，冠江商业不是靠快速扩张而成长起来的企业，这么多年来紧紧围绕着1903这个片区，始终保持一贯的战略聚焦、精准深耕策略，充分发挥地域特征的优势造就公司。

“因为我们的存在，提升了区域居民生活和旅游出行的品质，特别是在疫情以后，这个特质越来越彰显。”

目标

面对存量时代，商业地产仍面临着一二线城市商业过剩危机、业态品牌同质化严重以及Z世代消费客群崛起等诸多挑战。商业地产的数字化被众多商企视为增效的新寄托，数字化既能够助力消费体验升级，拓展消费渠道，还能够在商企与商户的运营上助力消费的线上引流、线下转化。

数字化也是冠江商业今年准备发力的方向，一方面是打造自有的商管系统、收银系统，另一方面则通过数字化解决公域变私域、私域转流量的问题，将公域流量打造成适合项目的私域流量。

“我们（项目）是一个网红体质非常强的的商场，将流量转化成消费力是我们着力要发展的方向。”陆屹表示，若我们能将“如何使1903完成数字化”这一问题解决，未来便可以实现非标、非零售型的商业融合数字化。

“我们希望（数字化）能够在全国带个头，至少在现在的区域能起到带头作用。”

随着1903商业的提升，冠江商业的商管能力在市场上的认知度也有所扩大。今年公园1903正筹备与奥特莱斯合作项目，其中左岸奥莱项目计划于2023年第四季度开业，该项目拥有10万平米大体量，将实现与当前品牌矩阵的互补增量。

公园1903项目也将进一步加速从“公园式商业中心”到“微度假综合体”的转型。左岸奥莱项目开业后，将其打造成为“西南最大的一站式文体商旅综合体”将成为冠江集团对整体商圈的定位，同时也是未来的发展目标。

近些年，绿色商业、绿色建筑这些概念和趋势逐渐从国外火到了国内，冠江商业的发展跟滇池的开发保护也实现了兼容。

“我们商场的设置就是以环保为主题，（项目内）有将近9万平方米的水面，湖水经过治理常年达到一类水的水质。我们自己做了环保艺术展以及COP15相关活动，同时也和昆明市环保局多次合作开展各类活动。所以很多新能源车品牌在西南地区的落地首秀选在1903项目上，正是看重了我们环保公园、低碳出行的理念。”

当商界仍在讨论后疫情时代运营商所需具备的核心竞争力时，冠江商业面对去中心化和购物习惯改变的双重影响，已将竞争力的打造从纯购物、纯吃饭，偏移至体现更多的社交属性。

“不管做什么行业，最核心的是要能够积极地感受到潮流和时代的变化，抓紧变化的机遇，能够顺应时代的变化。”

陆屹指出，随着中老铁路的通车和一带一路战略的推进，国家西南大战略也进入了新的阶段。云南将成为面向南亚、东南亚的门户，而昆明作为中转站，也将迎来巨大的出入境客流。这将极大地刺激、带动商业地产和文旅企业的发展，冠江商业的发展将与国家发展战略紧密结合。

“随着国家战略的发展，我们将思考如何能够抓住这个机遇。”

陆屹意识到，能否通过微度假模式紧抓这一波时代机遇，或将成为云南商业地产未来一段时间内的胜负手。她谈到，随着全国性的企业越来越多的进入昆明，市场将会被进一步刺激，到时的昆明消费者也将迎来更多样外来的商业。

以下为观点新媒体对冠江商业集团总裁陆屹女士的采访实录节选：

观点新媒体：经济下行和消费信心下降给商业地产带来了一些挑战，您认为行业会发生怎么样的变化？这种背景之下企业应该如何应对？

陆屹：疫情波动、内外部环境变化，这几年的商业地产是面临着一系列的挑战。比如今年上半年的社零总额呈现负增长，其中6月才开始恢复正增长。疫情的阵痛，让市场无论是从供给端还是需求端、租赁市场还是土地市场都相对转弱。

其实不止是商业地产，当前的经济下行压力体现在与我们生活息息相关的很多行业，比如航空、旅游等方方面面都收到冲击，这一系列的压力势必会影响到行业内各企业对市场策略的改变。

近几年，昆明的疫情形势一直处在总体可控的状态，而且昆明的商业虽然从05年到20增速明显，但在全国来讲不算最大的，所以受打击面相对可控。而1903作为一个开放式街区、一个公园式商业，恰巧符合了当前消费者对消费环境安全感的新诉求——自由的空间形态、户外开放的消费场景。

所以近年来，我们在科学的常态化疫情防控措施下，不断增加具备社交属性的业态与活动，从而稳住大盘，开源引流，以期应对经济下行期的市场波动。当然，零售业所受到的冲击不仅来自近几年的疫情，之前电商潮涌下的商业地产就已然感受到了危机。

所以，对于市场前景的精确预判，洞察消费者新需求变化、不断调整对应策略便显得尤为重要。

观点新媒体：您认为应该如何打破传统商业格局，建立自我的定位？

陆屹：作为区域小众品质开发商，我们始终保持一贯的战略聚焦、精准深耕策略，把1903这个项目的目标设定、情怀落地以后，就紧紧围绕着它，不断打磨、抛光、提升，认认真真、踏踏实实地做。

因地制宜，每处地域都有自己独特的魅力。地域特征下的商业地产定位极其考验企业对当地消费文化、消费力等各个方面的理解与熟知，如何有效共处融合、如何深入剖析且加以利用，这些正是我们擅长的。

这几年的疫情，让地域限制了我们，但同样，地域的独特性也造就了我们。多元的民族、多文化的交汇，让昆明充满着文化、艺术属性。而艺术也一直是我们的1903最具代表性的标签之一，从当代美术馆到文艺演出，所以我们做的各种节日、演出、音乐会、艺术节，紧紧围绕的都是艺术跟文化方面的延展。

观点新媒体：同一个地区的业态协同方面有哪些心得？

陆屹：有别于急速扩张的企业，我们一直以来就以稳健发展、固本强基的策略，围绕1903所在的昆明南市区深挖市场潜能。因为我们的存在，提升了区域住宅和商业的品质，特别是在疫情以后，这个特质愈发彰显。

作为房地产开发商转型的商业，我们也在不断的优化提高商管团队的战斗力。随着1903商业的提升，我们商管能力在市场上的认知度不断提高。

近期我们正在筹开一个合作的奥特莱斯项目，根据规划进度，计划明年圣诞节前后开业。作为一个涉地近10万方的在建工程改造项目，这个奥特莱斯的启动将会切实带动1903商业版图的再扩容，实现与当前品牌矩阵的互补增量，以期实现全面覆盖吃、住、行、游、乐、购、文艺、体育的消费体验，提振夜间经济，助力民生建设，提升当地市民的幸福指数。

观点新媒体：围绕商业地产的数字化，您会怎么判断或者预测未来商业地产在科技赋能下的新发展，企业需要为此做好什么准备？

陆屹：数字技术与实体商业的深度融合会对传统商业的渠道、运营、营销，以及价值创造带来颠覆性的影响，这一点已然是不争的事实。数字化，作为一种新模式已经成为企业发展的必修课，这也是我们着力发展的方向。

除了通过商管系统、收银系统打通服务数字化，我们也会根据项目的特质，进行数字化发展，构建前瞻性的业务模式。比如1903是一处极具辨识度的商业体，未来在社交媒体上，如何通过数字赋能，把公域变私域、私域转流量、流量转销售力，将会是我们着重深耕的领域。

如果能探讨成功，未来我们可以把这个非标、非零售型的商业融合数字化，也希望能够在全国带个头，至少在现在的区域起到带头作用。

观点新媒体：您认为商业地产的运营商应该具备哪些核心竞争力？后疫情时代，冠江商业集团的新目标、新定位是什么？

陆屹：在去中心化浪潮和消费者购物习惯改变的双重影响下，商业的核心竞争力已开始发生偏移，归于“购物”的产品供给路线在消费行为中的权重已开始下降。

能否为消费者提供与众不同的消费体验和生活方式，将一定程度上取代产品成为影响消费决策的重要因素，进而成为一个商业项目的核心竞争力。

另一方面，随着中老铁路的通车和一带一路战略的推进，国家西南大战略也进入了新的阶段。云南将成为面向南亚、东南亚的门户，而昆明作为中转站，也将迎来巨大的出入境客流。这将极大地刺激、带动商业地产和文旅企业的发展。能否通过微度假模式紧抓这一波时代机遇，或将成为云南商业地产未来一段时间内的胜负手。

基于这些因素，公园1903项目将进一步加速从“公园式商业中心”到“微度假综合体”的转型，左岸奥莱项目开业后，将其打造成为“西南最大的一站式文体商旅综合体”将成为冠江集团对整体商圈的定位，同时也是未来的发展目标。