变化成为了商业常态，城市面貌、业态场景、新兴品牌、数字生态、消费策略……无时无刻不处于动态变化之中，极速转型的社会让重建“人、货、铺、场、圈”成为了线下商业的必修课，也让商业从业者的工作日常发生了翻天覆地的变化——没有确定的思路，只有无尽的创新。

商业地产行业迎来新的拐点，基于社会转型和科技发展新态势，我们需要重新定义空间价值、审视品牌，与中国优秀的商业一线团队对话，探索商业的本质及发展新趋势。

携手并进，与卓越同行！3月30日，万商俱乐部第十届年度排行榜大典暨2024年度商业不动产卓越力论坛在武汉·华中小龟山金融文化公园圆满举行，本次论坛设置了主题分享、高端对话、项目分享、排行榜解读、颁奖盛典等环节。传递商业超级荣耀，助力行业高速发展。

万商俱乐部创始人杨泽轩

在开场致辞中，万商俱乐部创始人杨泽轩对万商俱乐部的行业背景做了简要分享。

自2005年成立至今，万商俱乐部已走过19年历程，已成功举办专业沙龙千余场，今天的排行榜大典也是第十届！始终坚持“独立·公益·专业·真实”的精神。

谈及为何选择武汉作为论坛举办地，他表示，一是在樱花季，可以感受这座城市悠久的历史和丰富的文化底蕴；二是武汉不缺优秀的商业项目，销售额业绩也十分亮眼，3月29号组织了“特种兵式商业项目参访”，考察了4个当地商业项目；三是感谢中国电建地产·南国置业和小龟山金融文化中心对本次活动的大力支持。

01

卓越之势 - 7大主题分享

上半场“卓越之势”板块，以主题分享的方式，由7位分享者从品牌发展、消费洞察、AI零售、基础消费设施REITs、商业内容、品牌出海、智慧场景、智慧充电等多角度，进行不同维度和视角的深入探讨。勇于探索的商业人，他们用创新抵御内卷，用热爱对抗躺平，点亮希望之光。

“卓越之势”主持人、万商俱乐部执行副主席、万商俱乐部西北分部会长、陕西泰里城商业管理集团董事长刘建西

《文化驱动型品牌的发展之道》

大悦城商业管理中心总经理田维龙

品牌创立16年以来，大悦城成功打造了三个“最”，最具创新精神的购物中心、年轻人最喜爱的购物中心、最具品牌价值的购物中心。取得今天的成绩，秘诀是什么呢？田维龙分析到，我们只做了一件事：为城市年轻客群提供潮流生活方式的体验场景。

背后则体现了企业文化和价值观，打造一个有温度、敢担当、传递爱的国民商业品牌，文化深耕是大悦城的驱动核心，也是最突出的品牌优势之一。在他看来，基于品牌文化和优势，大悦城强化了“潮流文化”与“生活文化”的品牌人设。

第一，关注需求端的变化，基于2000万会员消费数据，总结出青年客群5维美好生活追求：松弛日常、烟火生活、自我表达、颜值正义、情绪释放，特性是代表了多元化、个性化、情感化、体验化的消费趋势，但共性是在自我精神与情绪上对美好生活的追求。

第二，今年，大悦城还提出“生活综感”的年度品牌策略。作为商业营销的4.0版本，大悦城全新提出生活方式营销，契合了客群的情绪价值和松弛感，以及当下人们对于户外生态的需求。

第三，持续统筹三大自有IP矩阵，“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”和“大悦中国开门红”等PR和SP活动，通过原创IP活动，避免档期同质化现象，充分挖掘大悦城营销IP的特色。

以上海静安大悦城为例，它最大的标签是上海整个市场的IP展首选地，吸引和汇聚着各式各样的超级IP，仅去年一年就举办了超过200场活动，偶像梦幻祭、JOJO、灌篮高手、线条小狗、光与夜之恋等顶流资源首展落地。“线条小狗·上海首家快闪店”全展期销售突破1500万元，并促使10.1客流突破8.5万、创开业以来单日客流新高。

《为你千千万万遍》

重庆方圆LIVE总经理徐丽

重庆方圆LIVE坐落于观音桥步行街嘉陵公园，由原金源不夜城升级改造而来，建筑面积约5万方。徐丽以《为你千千万万遍》为主题，讲述项目是如何进行非标商业的一场突围。

她认为，对于商业行业而言，从产品设计、定位规划到招商落地，以及企划运营推广活动，大家用无穷的智慧创造了一套行之有效的打法。但在城市更新项目上，唯有打破这套标准打法才能获得新生。

在姿态上，项目不再以上帝视角给予用户内容，而是倾听当下年轻人的需求，如今社会多元、客群多元，也清醒地认识到“我不是你”，但我愿意靠近你、链接你和懂得你。在角色定位上，不再只追求成本、效率和利润，而是作为“园丁”用心地滋养品牌、塑造体验土壤，剩下的交给时间。

她提到，项目对整个区域的生态商业环境进行了分析和评估，发现商圈缺乏一个为当下年轻人共聚和共创的场域，就找到“Z时代的年轻潮流主场”的定位。

首先，摒弃清晰边界的部分，启动“主理人”机制，把招商、运营、企划三个部门融合，作为年轻生态的同频者和用户之间产生更深层次的链接和合作；其次，从二次元圈层、娃圈圈层、粉丝圈层到漫画圈层，通过圈层链接和文化触达进行更好的内容提供；最后，世纪金源还开始思考Z世代的生产力和生产关系，目前的用户是天生创作的传播者，项目已经拥有10个垂直细分群，达到2万+人的社群储水池，而在场景改造、品牌引进方面，也会对不同社群做用户调研和分析。

最后，她袒露操盘的心得感受，在城市更新的这条道路上，创新商业本质是“生长逻辑”超越“打造逻辑”，也许“园丁模式”可以作为运营机制，让商业尊重个体和群体，给用户创造一个场域空间，从秀场变成主场，最终成为他们的生活现场。

《AI+零售：天虹运用场景拆解》

天虹股份助理总经理、天虹灵智数科总经理徐灵娜

徐灵娜首先分享了4700万+数字化会员、3.4亿次/年天虹APP和小程序交互、50亿+线上GMV这三大数据。天虹在十年数字化转型中，更核心的是在冰山之下做狠功夫，把每一个进店的客流引入自己未来的流量池。她举了个生动的比喻，每个进店顾客引到鱼塘里，同时每天换活水、产生持续的运营，大鱼会生小鱼，鱼也会越长越肥。

接下来，结合天虹和服务客户的实际经验，她详细拆解私域和公域获客的各种链路。

在私域流量的打法上，每个交互场景就是1个“留量入口”，实现低成本线上线下导流。第一，按照会员6大类标签体系，实现人货匹配，60%靠系统自动标签+30%社交标签+10%会员自行补充标签；第二，总部标准化“动作+内容”，不管是新粉见面、新粉激活、留存或转化还是沉睡预警，社群管理员可以零经验玩转，门店只需要打游戏一样点点点，可以实现千人千面；第三，AI+Scrm实现“人机合一”，3个人就能运营4700会员+4万社群，通过天虹模型训练的模块化生文、作图，再通过一键智能化分发，小红书、抖音、公众号、企微等不同平台秒级生成，大幅度提高效率，最后AI+总结分析，利用数据图表维度自定义销售分析、消费偏好，1个人也可以是1支队伍。

在公域流量打法上，简单来说就是获客+引流到店。拿抖音平台举例，首先，精准定位引流到店，从电商售货形式变为本地生活团券模式；其次，矩阵打法中心化管理，天虹抖音主体资质打通门店关联、优惠券互通、订单互通、门店分账和用户回访及召回等产品能力支持，并通过华东、华南、江西区域多个子账户共同经营；最后，需要做好流量的沉淀和转化，公域流量引流到私域流量，把每个从公域引流到店的顾客用刚刚私域那套打法再做一遍。

《基础消费设施REITs的机会与准备》

瑞思研究院院长朱元伟

瑞思研究院是行业头部智库，持续从研究和交流角度推动REITs市场建设。朱元伟从三部分进行分享：

第一，简要回顾REITs这三年的发展情况，REITs金融产品的价值已经被投资人逐渐认知，截止2023年12月底，沪深交易所共有29支REITs上市，募集总规模1005.16亿元，2021年推出至今累计分红91.28亿元。预估今年年底REITs产品数量应该能到60只左右，规模应该会超过2000多亿。

第二，消费基础设施REITs的机会和挑战，首批的华润青岛万象、杭州西溪印象城和金茂览秀城是购物中心，物美是社区商业，首创奥莱还在排队中，农贸市场还没案例发生。国内购物中心等商业零售行业已经发展30余年，但是对于NOI、FFO等一系列行业标准和数据口径还没有统一，多少给投资人带来了一些困惑，希望像万商俱乐部这样的行业组织对消费基础设施的资产管理标准进行探讨，促进行业标准和高质量发展。

第三，企业端应该做哪些提前准备，目前所有企业依然面临若干障碍，尤其是合规性的沟通和补齐，比如土地属性用途、回收资金用途、估值水平、收益年限、房开资质和税务处理等等。此外，给企业的建议是公募REITs是行业比较精锐的部分，并不是唯一选择，建议加快多层次REITs市场建设，综合考虑私募REITs、类REITs和私募基金等多种工具。

《2024年业态品牌众生相》

逸芮联合创始人霍红

霍红表示，从逸芮监测的上海40个商业项目来看，2024年1-2月的品牌调整动态数量少于前两年，市场活跃度较弱。不过在这样的市场环境下，市场上仍然有一些业态品牌成为热点。比如：户外运动品类、二次元、海外小众个性品牌。

户外运动热首先体现于代表性品牌的高业绩，比如亚玛芬2023年大中华区销售额同比大涨61%。其次，一些非运动品类的服装品牌也开始在产品风格上添加机能、通勤、轻户外概念，同时还有大量新创品牌走轻户外路线。再次，专业运动户外品牌成为很多商场升级调整时重点引进的品类。

二次元热既体现于该品类内代表性品牌的高人气，也体现于商业项目对该品类的青睐，尤其是位于市中心的小体量改造商场的业主们，越来越地把“二次元”作为调整方向。

圈层效应明显的小众个性海外品牌往往以快闪店或者短期活动形式在上海等一线城市亮相，反而大受消费者追棒，比如刚在上海亮相过的Jaded London就吸引了大批粉丝。

她还分析到，国内成熟商业品牌创新求变，比如报喜鸟、雅戈尔、雅莹、迪桑娜都公司都表现出积极的发展势头。

此外，原创品牌于各城市孵化涌现，不仅存在于北上广深等大城市，杭州、长沙等新一线城市原创品牌涌现，而且原创品牌在形象、概念、产品和服务上都有特色之处。

《东南亚：中国品牌出海的机会与思考》

海南步步高商业管理中心执行事务合伙人（有限合伙）、万商俱乐部执行副主席栾顺

中国品牌为什么要出海？栾顺指出，主要有国内优质企业增速变慢、融资环境承压、头部企业份额集中、行业竞争激烈和存量竞争价格内卷等5大原因。行业人士对“出海”这件事认知不同，但相同的认知是出海也许真是下一个机会。

中国品牌“出海”的优势在哪里？他认为，中国人的奋斗创业精神、雄厚的企业资金、多级化市场的管理经验、供应链的优势、线上业务能力和互联网运用能力等都是中国区别于其他东南亚国家的企业优势。

在出海心态方面，栾顺认为不能照搬中国市场方法论来做国外的市场。第一，对本地市场和文化不了解的情况下，千万不要自我膨胀，要尊重当地的企业，中国这套策略和技术不能够完全占领市场；第二，中国市场与东南亚市场不是一个量级，不能用对中国市场的认知范畴去定义机会；第三，克服对预期的不满意，要有自己的评价标准；第四，克服挣快钱的心理，要一步一个脚印去做国外市场，才有可能成功。

谈及如何使“出海”成功率更高，他指出，不要单打独斗，尽量选择本地化合作伙伴；还要尊重当地的文化，不同信仰有不同的生活习惯和工作方式；关于语言和标识，要放眼全球的市场，不能仅仅把自己当作中国品牌，而是世界性的品牌；已经有成功的企业由产品输出向管理输出转变，要学习他们的经验；还要注重合规、契约精神和客情维护；最后要找出不同市场的差异化打法。

《探索购物中心数智化场景运营》

益世保点智能科技副总经理黄超

黄超首先分享了一组数据，2023年底超过7000座购物中心里，2㎡以上的商显设备已经超过72万块。这个数字代表着商业化场景已经到来，但面临着哪些问题？他指出，一是监管风险，播什么内容、通过什么发布、是否有人管理，商场作为第一责任人，或许不能够真正掌控并要承担风险；二是运行安全风险、过压过载和消防隐患，带来的风险和隐患是巨大的。

现在，数字化的商业场景成了整合营销的基石，购物中心最新的活动和内容，可以通过屏幕去落地，呈现想要的效果且成本可控，甚至还能得到增值收益，包括品牌宣传、广告收益、公益文化宣传等；还可以通过数字化屏幕进行客流管理、智能交互，变为网红打卡地。

既然数字化屏幕是必然存在的，如何避免这些风险问题的存在？在他看来，要建立购物中心数字化场景的运营体系，益世保点通过显示系统、播控系统、监播系统和AI技术，整合联控达到了导视与美陈的无缝衔接。

《购物中心新能源服务浅析》

北京华航悦行科技选址开发总监王强

这两天，新能源汽车营销进行新一轮热推，《规划》也提出到2025年新能源汽车新车销量占比达到25%左右，但充电桩板块在设备数量、系统升级和实际使用方面仍有较大落差。

随着充电补能的发展，社区商业场景存在着更大的缺失，充电桩与各大购物中心合作，他发现了4点优势：首先，吸引有品质车企的车主来到现场，对购物中心有一定导流；其次，提升顾客体验，一是停留需求，二是车辆出行补能需求；再者，适应环保趋势，支持电动汽车的发展，展示商业场所环保意识；四是，潜在的额外收入，对停车场的收益做进一步的补充。

以北京国贸商城为例，投入5根宝马充电桩后，对高端客户充电服务体验以及客群导流是非常友好的；沈阳万象城充电效能按使用效率来说，可以实现每天30%的充电服务。

02

卓越之声 -  身临其境体验8大项目

在新质生产力的驱动下，商业地产的转型升级正成为行业发展的重要趋势。这种新的生产模式必将深刻地改变着我们的生活方式，也为商业项目带来了无限可能。在新质生产力的浪潮中，新开项目、期待项目、卓越项目、资产管理项目屹立潮头，因地制宜发展新质生产力，引领行业新风尚。

“卓越之声”主持人高翔

万商俱乐部大湾区分部  秘书长

上海交大终教学院华南中心  主任 ｜大国消费  创始人

汉高集团｜XCC星潮 董事长  超摩星球 总裁

新开项目说

《THE BOX朝外：如何用年轻力推动城市更新》

北京盈展董事总经理何诚

通过研究发现全世界都在关注着年轻人，巴黎、纽约、东京等国际大都市都有属于在地的青年文化和消费地标，THEBOX 朝外年轻力中心坐落于北京市朝阳区朝外大街，是北京特色UIC城市活力创新中心片区更新的首发项目，由北京市朝阳区政府联合朝阳文旅集团及ugroup·年轻力文化消费集团旗下URF盈展，三方共同打造“职、住、学、娱”四大城市功能。

何诚分享到，项目承担了朝外片区产业商业策划规划设计、THE BOX朝外项目改造投资+运营以及年轻力文化消费内容孵化等三个角色。自2023年5月26号项目试运行截止到去年底，售卖了近150件SKU、约42%的提袋率，达成2.2亿销售金额，累计客流550万人次。

在THE BOX实施过程中，直接推动了整个朝阳区形成了一套城市更新的政策工具箱。他提到三大解决方案，一是“一窗通办”全链条审批协作模式，各部门协同办法，推动项目快速实施；二是简并中间环节，开启实质性部门联合验收；三是构建产业、商业及金融等多元层面的协同联动。

THE BOX B也在紧锣密鼓打造中，聚焦于25-35岁资深青年客群，打造融合“国潮、先锋时尚品牌、生活方式、艺术品交易平台、时尚音乐餐吧”的全天候消费空间，尤其是引进北京首店TSUTAYA BOOKSTORE茑屋书店，除了传统业务与功能外，还拓展出共享空间业务。2024年 凭借THE BOX A的成功经验，盈展持续推进朝外片区焕新行动，THE BOX B即将在五一前带来全新体验的年轻力中心，未来还将不断推出 THE BOX C、UIC艺术片区等内容，百年朝外大街持续新生，2024全面绽放。

《蟠龙天地&鸿寿坊：城市更新下的商业营造》

瑞安新天地武汉项目总经理谢荣鑫

目前，地产行业从增量走向存量，同质化产品的过度供应越发难以消费者需求，亟需回归行业之根，以人为本，服务至上。

瑞安定位自己为可持续城市解决方案提供者，致力成为卓越可持续城市社区的先锋。始终专注旧城改造、城市更新，在五座核心城市打造了十余个标杆社区项目，包括开创典范的上海新天地，去年新开业屡获殊荣的上海蟠龙天地和鸿寿坊，也包括在我们今天身处的武汉引领了二十年风尚的武汉天地。

瑞安认为，文化比形制更重要、一切都应从体验出发、没有一步到位唯有持续生长，城市更新下的商业营造没有标准答案，“更新”不是“翻新”，是要活起来，要活起来的唯一原则便是真正做到以人为主体。

以蟠龙天地为例，远离市中心，在虹桥枢纽区，辐射周边7000多万人口，对项目最终定位是城市微度假，在前期做了关于文化的挖掘和研究，在生态改造、场景更新、内容创新和服务增值方面差异化打造，甚至出版了《蟠龙新志》的书籍指导后续的开发安排。

他指出，在修复过程中，项目结合历史典故、区域规划和商业动线，形成“蟠龙新十景”的江南风华。除了三公里蜿蜒水系、充满历史底蕴的蟠龙庵以及十字街、程祠故里、滨水商区、余德耀美术馆等特色主题场景之余，还能体验到文艺演出、户外运动、宠物社交等丰富多彩的活动。

而鸿寿坊商业体量仅1.5万平米，结合项目区位特点，不讲宏大叙事，精准定位15分钟生活圈社区商业标杆，打造理想的精致烟火气。在建筑层面，保留了传统里弄的鱼骨状序列；在业态布局上，摒弃常规化“餐饮/零售/体验”商业布局，打造了一个2000平方米的FOODIE SOCIAL 3.0鸿寿坊食集，形成一处小而美、有着“附近感”的消费场所。

相较2023年开业的蟠龙天地和鸿寿坊，瑞安在武汉打造了20年的武汉天地则代表了瑞安“长期主义”的理念，武汉天地与光谷创新天地、武汉长江天地将形成瑞安江城三部曲。

城市更新下的商业营造没有一个标准的解法，但只要我们遵从建筑的尺度、商业的温度和人性的宽度，就能共同构筑一条城市回家的路。

期待项目说

《北京超极合生汇：自由主张，热爱登场》

合生商业集团品牌推广部总监李颐晖

分享一组数据，目前我们90后、00后的会员占比超过了55%，消费占比超过60%，这个数字还在增长。李颐晖指出，年轻消费者已经成为消费主力，他们需要什么，商业就应该是什么。所以，超极合生汇提出了这样一种新的商业可能：读懂消费者的热爱 让商业迭代有序可寻；与消费者一起共创，让商业做到真正的自然而然。

据介绍，北京超极合生汇总建筑面积约 46.5万平米，坐落于北京市北清路，毗邻中关村区域，覆盖约230万常住消费人口。未来可预见性的，它将会成为京北一个名副其实的城市中心。

规划初期，这里将打造集办公、零售、餐饮、潮流空间、极限运动等多元业态为一体的新概念综合体，聚焦科技、文化、创意、自然领域的从业者及公司。这些业态只是商业的基础，更有意思的是依托于品牌、空间带来的无限可能。希望品牌商和消费者，可以在超极合年汇的七大超极场景中，去寻找自己未来的主场。

她分享到，以穹顶为最核心，除了顶级灯光秀，未来品牌发布会、品牌特殊旗舰店，都可以在超极现场落地；最北侧规划了9000m²的马场；西北侧命名为艺乐园，露营、市集、社群活动、潮流文化节将在近3000㎡的草坪展开；西南侧的享乐园，宠物乐园、儿童乐园、喷泉生活广场、智慧跑道等3000㎡的全龄友好空间将陆续开放……

此外，她透露东区将率先与大家见面，30万平米的空间将引进500+品牌，同时提供3500+停车位，拥有3万平米大型天面广场，未来将举办国际极限赛事、音乐节、电竞赛、艺术展等百余场潮流文化活动。开业期间，意大利艺术家LUCAS为项目独家设计的形象M.r Hope主题定制展，也将以捉迷藏的方式让大家不断发现惊喜；五一期间，也会有千人漫展、Cosplay巡游、超极空飘嘉年华以及市集等，给予消费者嘉年华般的体验。

《厦门大悦城：厦门大悦城，尽兴生活》

厦门大悦城商业负责人杨阳

一城一色，大悦城非常重视在地文化的吸纳，厦门大悦城也不断汲取城市的印象和灵感。由于集美区散发出年轻的氛围和活力，项目也精准聚焦品质中产和文艺青年。作为标签鲜明、配套齐全的城市未来发展中心，团队一直在思考，项目与城市生活之间的关系是什么？如何将真实、生动、多元的生活变成大家的日常？

在筹备过程中，杨阳透露举办了聚焦餐饮圈层和生活方式圈层的两场特色沙龙，并与大悦城周边的配套资源保持紧密连接，未来将在市场联动、会员运营方面探讨更高频的合作模式。

在建筑设计层面强调城市文化的立体表达，通过设计来连接历史与未来，融合嘉庚文化和闽南元素；在品牌布局上结合未来生活家理解消费群体，提供具有质价比的首店体验，打造时尚生活中心、品质社交中心和浪漫体验中心，满足多维度未来消费者社交内容和场景诉求。

为提升用户沉浸式的消费体验，项目推出半日空间和半海空间，让渡室内空间场景，满足舒适化、场景化的社交需求，同时下沉广场强调人和自然的互动，不断细化节点景观的浪漫语言。

此外，与主理人开启了在地文化的内容共创项目，尝试赋予城市源源不断的新活动，内部还将设立J+Island的共创空间，释放青年文化力量，塑造浪漫生活的发生场。回归公共服务属性，坚持精细化管理、注重服务细节，规划了6个母婴室和1个超级奶爸室，并在广场设置了宠物友好区域。

未来，将联合城市首发、新潮时尚、文艺浪漫、品质社交等四大标签，打造东南区域商业新地标。

在营项目说

《北京三里屯太古里：焕新升级，潮不停流》

北京三里屯太古里总经理马泽丹

马泽丹认为，三里屯太古里15年坚持的长期主义最能体现太古地产的经营理念。2021年项目发布了社区营造效益报告，全面梳理了开业以来对区域活力的贡献。

今天他通过升级改造、品牌焕新和市场活动这三个部分，为大家介绍三里屯太古里的创新衍变。

在升级改造方面，太古地产以合作形式获取了老旧的雅秀商场，并在2021年通过改造翻新变成了现代化商业空间，在扩容的基础上，修建了南区和西区的连桥，提升了项目不同区域的连通性和便利性，并对自行车友好系统、步行系统和北区景观进行了优化提升。

针对店铺空间的改造方面，扩容提升便利性的同时，进行了多元化社交空间的体验，对空间迭代和升级。以阿迪达斯品牌中心全球旗舰店为例，在2018年品牌升级的基础上，2022年又进行了整体升级，包括外立面的焕新、增加太阳能光伏板等环保元素、并通过连廊区域的改造极大改善了店铺动线和使用效率。

在品牌焕新方面，2022-2023年项目引进首店、旗舰店62家，不仅有先锋的时尚潮流品牌、生活方式品牌、设计师品牌和小众独创性品牌，还讲述品牌发展历程和策展式商业空间，比如Jordan World of Flight 全球第三家概念店，以集大成的方式全面展示了品牌在篮球运动和潮流文化交叉领域的全貌。

在市场活动方面，从“一起潮玩”到“潮不停流，注重汲取开放式街区的优势，今年春天和乐高合作，把整个三里屯变成了乐高主题街区，吸引了很多粉丝；同时积极把优质的品牌活动落地，全年大大小小有近600场次的各类活动，高频的活动持续给消费者带来新鲜的体验，把三里屯太古里打造成一个事件发生地。

《兰州万象城：山河往 万象来》

兰州万象城总经理王群贺

作为重奢侈外拓的第一站，也是唯一一站，为什么要选择兰州？在王群贺看来，兰州是西北核心最具潜力省会城市之一，“一带一路”重要节点城市，辐射周边1200万左右人口，早在前期市场调研时，我们深刻感受到西北人民对高端购物中心的期待。

那么，万象城的到来给兰州这个城市带来了什么？

第一，回应顾客期待，站在在地标签的基础上创造生活方式，不断融合人与购物中心关系的纽带，为每个鲜活的个体，提供独一无二的体验，在体验中寻找共鸣、分享红利，项目带来了最好的母婴空间、开启了宠物友好的先河，并对女性顾客的关怀做到极致。

第二，回应市场期待，项目位于城市唯一主城区，设计理念上选取黄河的元素，呼应古今、连绵不绝。引入首店近90家、旗舰店20余家，带来了甘肃首家Ole超市。场景和品牌之外，开业首年纳新数量超出预期，会员结构涵盖消费核心年龄段，构建内容创造、社群运营、精神认同的良性循环。

第三，回应城市期待，兰州万象城开业当天，地铁达到运营以来的最高值，周边1公里商业也纷纷进行升级改造，也持续打造城市独一无二的先锋艺术发源地，将毕加索、莫奈带到了万象城，希望兰州人在不久的未来提到城市名片时，除了黄河与兰州拉面，也可以自豪地说还有兰州万象城。

卓越资管说

《资管模式下的商业运营管理》

凯德商管华北区北京西区分区总经理佟惠晨

凯德的业务聚焦不动产投资管理和开发建设，投资组合遍及全球40多个国家的260多个城市。

西直门凯德MALL是凯德中国信托CLCT的标杆项目，2008年-2023年估价持续攀升，截止2023年底估值为36.68亿。

为什么资产估值和营收会在不断攀升？佟惠晨指出，根据市场变化和消费者变化进行调整，并关注投资回报率。疫情之后，项目对USP定位进行了三个维度的中心整合：

以京城美食第一站、青年聚合场和城市第三空间为核心，重点调整业态分布，改造过程中不仅抓住当下热点品牌，更对ROI进行把控。由于市场变化带来的租金结构改变，项目通过精细化运营管理提升抽成租金占比。

此外，她带来了西直门项目三点成熟运营模式和打法：

第一，精细化运营管理制支撑业绩与风险管理：在高人效下的二八分类管理法，通过数据预警看坪效、性价比、品牌生命周期，确保项目收入稳定；

第二，IP合作与共创：将项目与IP内容结合，带动场内品牌参与，扩大IP与项目的链接度；

第三，资管过程管理：利用不同的资产管理工具，管控各个维度的目标达成度，从而统筹项目管理，实现资产的保值增值。

《回报率背后——精细化运营》

杭州萧山万象汇&杭州亚奥万象天地总经理马瑞

萧山万象汇到底是什么定位？最终我们定位为非核心区域的核心商圈，说几个数据，入市6年，2023年零售额实现26亿元，同比137%。客流量2400万，同比131%；累计会员量80万+，同比120% ；线上平台粉丝量40+万，市场占有率有3个点的提升。

后疫情、后亚运时代，人口流动性增强，大量竞品入市，未来消费市场的不确定性愈加显著，马瑞指出项目从“四力”去突破：

一是产品力，万象生活拥有万象城、万象汇、万象天地三条产品线，我们缩短了客群与需求品牌的“距离”，始终关注市场变化，甄选头部品牌；用国际美妆定调高端商业定位，有Chanel快闪落地，巴黎欧莱雅、科颜氏等5家高化门店齐开，本项目也是欧莱雅“go reach ”项目全国第一个落点；注重区域首店策略，Salomon、HOKA等户外品牌落地，营造“萧山首发”氛围，将萧山变成持续的首店收割机；通过一系列PR活动持续培养用户心智，成为品质生活与精神愉悦的双重首选地。

二是品牌力，Slogan从“敢自潮”升级为“澎湃新生”，围绕“澎湃”标签做了梳理，全年落地主题活动30余场，城市级首展4个，首创14个，4场商户联动，3场政府共建，抢占市场流量全年客流突破2400万，2次实现年度新高，其中周年庆零售额近4000万。

三是运营力，我们对人货场进行了成体系的精细化管理。人员方面孵化门店KOL培养明星店长，建立人才导购库；货品方面深挖品牌资源，抢热门、抢联名、抢跨界；多方联合营销营运全员参与装修阶段TC工作，熟悉品质管控要求。

四是服务力两手抓，做到硬软件服务双重蜕变。一方面对全场进行基础服务设施翻新，停车场、安全类和品质类三大项改造涵盖57个细分改造事项；另一方面，围绕客户、租户、政府、相关方建立一套操作标准及管理流程。

03

观点碰撞 - 4场顶级主题对话

论坛还围绕行业热点、难点与亮点设置了4场主题对话:“消费分级&严重内卷下的应对”、“奥莱VS城市商业的未来PK”、“找到最适合的营销推广模式”、“老赛道与新赛道的创新”。他们分别从消费洞察、奥莱商业、营销推广和创新品牌的角度，洞悉当下商业地产的趋势和未来发展。

【卓越对话1：消费分级&严重内卷下的应对】

赵润涛（对话主持人）：万商俱乐部执行副主席、万商俱乐部大湾区分部会长

如果品牌商想要“出海”去香港、澳门发展，可以直接跟我们对接，港澳迫切希望大陆中小品牌能给消费市场带来不一样的气象，深港两地的商业交流也非常密切。在消费分级下，商业人依旧要发展、要前进、要拓展市场，还要邀请不同行业的人加入。

华润万象生活 产品部总经理田向阳：

周期是一个现象，任何公司都不可能逃避，我们该如何面对？一是万象生活的核心消费者还是城市中30%左右的人，下沉市场有巨大的增量；二是中国商业地产行业的集中度较低，有相当大空间拓展市场份额；三是社会消费品零售总额还在增长，我看好新品牌在线下商业不断成长和生根发芽。

8号仓集团副总裁王福琴：

我们还用什么心态看待这样的商业周期？第一，我们结论是消费结构在调整，但消费兴趣和预算结构发生了变化；第二，以变应变，在技术平台、组织能力、内化能力方面竭尽全力，对好服务、好内容和好活动进行全新的尝试和突破；第三，奥莱并不是传统商业，需要用高新科技和手段来运营和服务消费者。

梦洁集团副总裁罗征：

为什么我们要在消费降级的情况下做升级？一是我们本身做高端客群，不能做降级的事情，白领及白领以上的消费层级，需要做的是把价格回归价值；二是赋能于价值和价格，好的产品要有好的服务加持，我们坚定不移推出好服务，比如上门铺婚床、现场祝福及婚庆礼仪指导等。

首创郎园副总经理刘一璇：

大家在做消费决策时越来越谨慎和理智，但在首创郎园园区里，我们感受到了大家对美好生活的追求，这就特别考验商业运营者的创新能力。早期商业资源不够，这就倒逼郎园做创新创造、非标商业，我们走向了用文化驱动城市更新的道路，在消费分级情况下，更精细化服务不同圈层的客户。

湖南欧微时尚集团董事长李玉龙：

讲一个去年很火的段子，不是羽绒服买不起，而是军大衣更有性价比。关于消费分级，我认为不管是降级还是升级，消费者肯定愿意花更少的价格买到高品质的产品。2022年，我们在研发和供应链投入较大，在保持价格不变的情况下品质有了大幅度提升；今年在欧微在品牌端也会有更大的投入。

【卓越对话2：奥莱VS城市商业的未来PK】

周丽霞（对话主持人）：砂之船(长沙)奥菜总经理

奥莱原来一直在价格、产品力上不断深耕，随着消费者的变化，我们也在探讨奥莱如何与消费者链接更多的可能性。整个行业在商品力、管理力付出了很多心血，让消费者不仅享受到性价比，还能享受到有品质的体验。对于奥莱未来能否进入更加良性的发展赛道，我相信大家都有各自的观点，但是最终还是会回到商业的本质。

王府井奥莱副总经理、王府井奥莱香江小镇曹慧君：

奥莱最终要做的是深耕自己，王府井奥莱不再像2020年前一路狂奔，更着重于深化耕耘，增强与消费者的连接，提升单店的利润空间，用更好的服务、运营方式、市场策划思路为消费者提供更优秀的服务。从项目角度，王府井几乎没有复制性项目，每个项目都是精雕细刻、具有创新性。

百联武汉奥莱总经理王世杰：

百花齐放、求同存异，大家应该共同联手把市场做好，因为每个奥莱集团本身定位、发展方向都不一样。作为百联集团，肯定会继续以打造精品奥莱为主线，通过品牌商品特色，以微度假的方式融入商圈，购物中心、奥莱做出不同特色实际上是一种互补，奥莱市场不是在跟购物中心竞争，而是让消费者拥有更多的选择。

世纪金源奥莱事业部总经理石明钟：

有一个师傅一生修了13座寺庙，他有一句话，只要每个寺庙都有香火，修下一个庙自然有信众给你接应香火。所以只要我们努力把每个奥莱做好，就会有信众。

小小的韩国拥有上百家奥莱，我在一个十字路口都能看到好几家奥莱，事实上购物中心也好、餐饮也好，你开了我就不能开了吗？各有各的定位、各有各的做法，业态、品牌、动线都不一样，况且我并不认为国际重奢品牌有特别大的优势，至少精品奥莱在武汉还是空白，大量的国潮品牌也应有消化库存的地方，各有定位、各有发展，最终形成和谐的生态系统。

中骏商管招商总经理陈昶宪：

奥莱行业一定要有新的人勇于尝试，对于整个奥莱体系而言，包括外资和6大连锁集团，都有5个、10个甚至几十个项目共同运营。但新加入这个赛道的参与者，从0到1这件事是非常艰难的，是否在核心位置、是否有品牌背书、品牌是否有制约条件，非常考验新公司的能力。不过消费者在经济下行时希望兼顾品质和性价比，未来三五年奥莱还是比较蓬勃的行业，但每个公司要想清楚投入和回报不再像收租年代这么容易了。

【卓越对话3：找到最适合的营销推广模式】

朱逸（对话主持人）：万商俱乐部江苏分部会长、江苏智儒投资管理有限公司创始人 

我想用三句话来和大家共勉；一是找到最适合的营销推广模式，项目的总经理、高管们要永远保持好奇心，好奇心是一个做好营销、做好idea的重要原动力；二是要专注，现在企业加法做得很多，但有时候减法、专注更重要；三是打开自己，用所有可能用的连接，和万物去连接，和所有资源去连接，让外部的世界能够更加客观全面的看到我们。

西安老城根G-PARK市场总监王昕：

老城根G-PARK如何从初期无地铁的劣势变成很多品牌首选的入驻地？我们简要分享4个点：第一，从开业到现在致力于打造辐射全城的城市体IP活动，比如阿姆斯特丹灯光活动、三体全国首展等，还自创属于自己的IP内容；第二，持续跟年轻人对话，视频号、抖音、小红书三大平台的热度和趋势完全不同，我们的工作量翻了三倍，但流量回报是可观的，在视频传播语境中，应该加入氛围感和情绪表达；第三，深度挖掘打卡的需求，往所有场景加入吸引人主动分享的内容；第四，频繁地进行联动品牌。

印力杭州 - 福州烟台山项目首席合伙人王文成：

我列举烟台山项目几个创新营销的关注点：一是作为集文商旅为一体的项目，烟台山多方联动主理人品牌、属地政府和年轻消费者一起联动发声；二是重视IP内容的打造，比如国际文化艺术家、城市治愈计划等，还根据在地历史和山势地形与艺术家进行共创；三是打造在地文化和民宿文化，与地方政府携手积极参与到了民宿文化活动中来，用一系列活动吸引了一大波流量和口碑。

融创商业品牌管理部总经理王慧婧：

去年，融创商业做了战略性方向的调整，更加结合贴合所持有项目的客群属性，来做商业的重新定位，并围绕亲子家庭这个赛道做了研究。

全国80%的家庭当中，儿童消费金额占了30%到50%，我们聚焦年轻化家庭型生意，进行了很多尝试。一是主题IP营销厂牌“了不起的小孩”，包括跆拳道、跑步、越野塞、斯巴达小勇士等竞技挑战活动，通过亲子的抓手进行情感价值塑造；二是围绕着艺术文化板块展开“我在哪里种太阳”活动，让孩子们在融创商业里面健康成长、自信表达；三是利用自身融创商业基地的文旅优势，联手研学机构打造研学体系。

北京蓝色港湾SOLANA总经理张晓飞：

在营销方面我们有六字箴言：顺势、借势、整合。什么叫顺势？当下的环境下，为消费者生活做服务的，不应该去定义每一个人的生活方式。我们定位修改为“国际都市会客厅，品质生活能量场”，项目既是购物中心、商业景区，又是生活方式中心。什么叫借势？承办高能级活动，比如承办京津冀消费中心城市消费季活动，并借势不同的动作和产品，比如亮马河开通、朝阳公园开放等等。最后对蓝色港湾商业生态圈进行整合，回归到服务，服务于消费者。

【卓越对话4：老赛道与新赛道的创新】

张志刚（对话主持人）：万商俱乐部苏州分部秘书长、柏利城资产管理合伙人/总经理

上个星期我们在广州开了一个年会，当时印象最深刻是波士顿董事长在台上说的一句话，产品力就是创新力。如果你的产品和内容不行，再怎么创新还是不能够长久。波士顿这么老的一个品牌，之所以现在能够焕发青春，就是因为他的产品还在不断创新。

也造别闹 创始人刘钟明：

在全国，文创平台本身就散、换、小，经营者基本都是小个体户卖小工艺品，每个城市都有各自的文创品牌，但是都走不出这个区域，比如武汉礼物这个品牌走不出武汉、北京礼物走不出北京，所以我们创立了“潮流文创超级市场”的概念。经过精心选品后再放到商业街区，价格和增长率都还不错，所以文创产品的商业化一定能增长，这个市场未来的空间是非常大的。

RE而意品牌部总监王亦欧：

过去几年口罩经济，让骑行产生了爆发式的增长，对健康生活、环保可持续的关注才符合时代发展的价值观。大家不是不消费了，而是更理智、更冷静地消费了，更愿意为自己想要的生活方式买单。全世界所有的国家都在积极建设自行车路网，2026年巴黎实现100%的道路用自行车出行，北京则是建设自行车绿道，可以看到，自行车可能是为数不多的表现突出的赛道。

都市花乡创始人张文：

我发现两大趋势：一是没有品牌的好商品一定会被更多人接受，消费者更加追求质价比，招商要更加回归人间烟火气，思考消费者没钱的时候到你的商场消费什么；二是任何一个品牌在文化深耕下功夫都可以重做一遍，我了解到长沙茶颜悦色有几百号设计师，每年卖上千万漫画。做个类比，我们持续深耕花文化，跳脱出来看的话，一定会有大市场。

丽卡宠物CEO谢飞：

2024年，中国养宠群体大概有7000多万人，预计下年度会破亿，一只宠物从出生到老去死亡，可能一生要花十几万。日常生活占比很大，比如撸猫馆、洗护美容、亲宠互动乐园等花费，但是这些店的坪效都没有医院高。如果宠物医疗进不去商场，如何把粘性高、坪效高的人群聚焦在商业体中，那就是宠物社交+康养，这可能是未来宠物行业和宠物店的发展方向。

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“泛悦之夜”卓越之星颁奖晚宴

“泛悦之夜”年度颁奖盛典主持人，万商俱乐部秘书长张莎 

万商俱乐部第十届年度排行榜大典颁奖晚宴暨“泛悦之夜”颁奖晚宴隆重举行。南国置业董事长李明轩在晚宴开始前发表致辞，预祝颁奖晚宴圆满成功！

万商俱乐部创始人杨泽轩现场对万商俱乐部影响力排行榜进行解读。并表示，“我们一直坚持着“独立·公益·专业·真实”的精神做着这件非常有意义的事情！在这其中，可以看到我们仍有不足之处，虚心接受大家的建议，并在明年做到更好！之后杨泽轩还宣布，应广大商业圈朋友要求，万商俱乐部正式成立宣传推广专委会，助力行业发展。

在“卓越之星”主题颁奖晚宴上，“2024年度最期待影响力商业TOP30”、“2023年度新开影响力商业项目TOP30”等18项奖项陆续颁发！

此外，作为惯例和万商年度排行榜大典的一部分，大会开始前一天，万商俱乐部筹备了优秀项目参访考察，分别是武汉大悦城、武汉天地、武汉万象城和武商梦时代，在创始人杨泽轩的带领下，我们走进热门标杆项目，与商业运营者进行深度交流。并在活动当天清晨组织了“江城健康晨跑”活动，拥有好身体，才能争取好业绩！

至此，“万商俱乐部第十届年度排行榜大典已完满结束！引用会后群内及朋友圈最多的文案作为结束语：让我们一起“一路同行！越来越好！”