出品/Mall星人

作者/郭歆晔 诸葛云亭

江苏商业更为均衡，旗下“十三太保”个个能打，而浙江的热力分布明显更为聚焦，且省会杭州“凶悍”异常。

上有天堂，下有苏杭，江苏与浙江，是两颗镶嵌在中国东部沿海包邮区的璀璨明珠，同属于江南文化圈，却又各自孕育出独特的气质与风华。

经济发展方面，江苏与浙江又同为经济大省强省，拥有着雄厚的产业基础，一直是我国经济发展的“排头兵”。整体来看，二省之间具有极强可比性，呈现出“你追我赶”的发展态势。

聚焦到商业地产领域，我们可以发现，强大的经济基础和消费潜力，为江浙两省商业地产的繁荣发展提供了肥沃的生长土壤：两省的购物中心、商业综合体等商业设施不断涌现，提升了城市的商业氛围和消费体验。

与此同时，作为Mall星人重点观测数据工具之一的大众点评，在近期有了新的变化，商场热门榜单之余，新增了“热门指数”，这为我们分析不同区域的商业热力分布和商场客流图景提供了另一幅“画像”。

由大众点评热门指数统计而成的江浙8月上旬热力值最高的人气30强商场中，南京ifc、常州万象城、华润万象生活出品的义乌天地，均为今年新开业项目中的佼佼者。

需要注意的是，受高温酷暑影响，江浙室外街区仅有苏州仁恒仓街、杭州天目里、金华义乌天地三家入榜，奥莱更是悉数“出榜”，全空调的一站式大型盒子购物中心热力值则大幅提升。

①大众点评作为单个APP，存在一定的局限性，城市能级、市场占有率、使用偏好都会造成某种程度影响，同一个城市内的数据相对来说会更具可比性。由于不同城市APP使用频次的差异，同样人气的商场，高线城市的大众点评热力值会高于低线城市。

②大众点评的商场热力值每天都有变动，故此分值仅说明当时的情况，商场体量大，餐饮娱乐品牌数量多，市场营销活动频繁的项目热力值相对较高。

我们仅从目前得到的数据进行管中窥豹，更具体的需要「实地考察+与当地商场从业人员细聊求证」，从而得以印证或修正。

③江苏13市等级划分：3个新一线（南京、苏州、无锡）、3个二线（常州、南通、徐州）、7个三线（扬州、盐城、泰州、镇江、淮安、连云港、宿迁）；

④浙江11市等级划分：2个新一线（杭州、宁波）、5个二线（温州、金华、嘉兴、绍兴、台州）、2个三线（湖州、丽水）、2个四线（舟山、衢州）。

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“散装”江苏略胜一筹， “十三太保”实力惊人

从浙江、江苏两省的宏观商业发展情况来看，二者在呈现出一定共性特征的同时，也有着显著的个性化差异。

首先，根据中商数据&Mall星人截取的8月上旬暑期城市商场客流活跃度来看，全国商业热力排名的前50名城市中，江苏和浙江两省共上榜11座城市，占据了五分之一以上的席位。

但仔细来看，被戏称为“散装大省”的江苏（人口8526万），共8个城市榜上有名，在作为新一线的南京、苏州、无锡，以及作为二线城市的南通、常州、徐州尽数上榜的同时，也意外出现了三线城市扬州，以及全国排名第一的县级市昆山的身影。

而浙江仅有3座城市上榜（人口6627万），分别是杭州、宁波和温州，其他四个二线城市不见其踪。

对比来说，江苏省的商业发展显然更为均衡，旗下“十三太保”（13个地级市）个个能打，而浙江的热力分布明显更为聚焦，且省会杭州“凶悍”异常。

有人说，“80年代看温州，90年代看义乌，新世纪后看杭州。”通过横向对比江浙两省大众点评热门指数TOP30的商场，就更能验证这一倾向性。浙江TOP30商场中，杭州占据了高达22个席位，并一举包揽了前13名，其他8个商场则稀稀落落地分布在宁波（4个）、温州（3个）、金华（1个）三座城市中，省会城市的虹吸效应凸显。

而江苏TOP30商场，“苏大强”占据10个席位，南京守住了作为省会的体面，共占据14个，时隔五年重回新一线的无锡，成功夺得5个席位，常州则占据1个，这几个城市都属苏南区域。

当然，这也与两省的历史文化背景有着一定关联。江苏积千年之富、拥有平原广袤与河网交织的自然条件以及民族工商业发达的历史底蕴，占据着先天优势。

浙江以民富闻名全国，但由于“七山一水二分田”的地理特征，人均耕地不足全国平均水平的一半，尤其是在中南部地区，山高水远、交通不便。在这种条件下，浙江能够在商业地产领域展现出如此非凡的魅力和强劲的活力，实属难能可贵。

值得一提的是，浙江TOP30商场的大众点评热门指数平均值为1339，江苏对应的该数据为1340，由此看可谓不相上下、势均力敌。

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两省实力相近，杭州南京苏州拿下前三

进一步将目光收窄至城市层面，可以看到杭州以1352的大众点评热门指数稳坐江浙两省城市榜首之位，南京以1341的热门指数位列榜眼，苏州则在两省横向比较中以1336的热度夺得探花。

如果将城市能级的因素考虑进去，可以发现上榜城市之间的差距还是非常大的，虽然同样位列全国TOP50，但对比杭州1352的热度，排名45位的徐州热门指数仅为961。

具体到城市和商场的大众点评热门指数，位列浙江全省暑期热力值TOP10的商场分别为：杭州万象城（1360）、杭州湖滨银泰in77（1359）、杭州中心（1357）、杭州龙湖滨江天街（1355）、杭州大悦城（1353）、杭州嘉里中心（1353）、杭州来福士（1351）、杭州萧山万象汇（1350）、杭州印力汇德隆奥体印象城（1349）、杭州西溪印象城（1347）、杭州城北万象城（1347）。

位列江苏暑期全省热力值TOP10的商场分别为：苏州中心凯德（1364）、南京德基广场（1360）、南京ifc（1358）、苏州龙湖狮山天街（1358）、苏州大悦城（1352）、南京万象天地（1351）、南京城北万象汇（1351）、南京华采天地（1349）、常州万象城（1349）、南京景枫中心（1347）。

从数据可以看出，江浙头部的这20家人气商场，相互之间指数差距微小。这意味着这些项目各有优势，不分伯仲，但另一方面也代表着竞争的激烈。

图源：南京ifc

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下半年均有重磅项目入市，或将汰换TOP30榜单

下半年，江苏将开出超30个项目，其中一大半主要分布在南京、苏州两地。

南京新街口商圈香港置地旗下金陵中环、31万㎡的南京万汇城（北区）和超15万㎡的南京华贸中心、江宁宝龙广场，作为超大体量商业体，有望成为南京新的商业地标。

昆山花桥中骏世界城（直连上海嘉兴的跨城TOD商业，超级奥莱综合体）、龙湖苏州相城天街、苏州金鹰奥莱中心、苏州O’PARK活力汇、昆山花桥GHC绿地滨江等一批新项目将为苏州消费市场注入一股新鲜活力。

此外，还有无锡圆融广场、常州飞龙吾悦广场、南通如东大有境、连云港灌云万达广场、宿迁泗州吾悦广场等多个大型项目，也将加入江苏的排名赛。

而浙江在下半年也将迎来一波商业的集中爆发，据不完全统计，杭州将开出超15个新项目，其中非标商业占比超过50%，如杭州江南樱花里、杭州NEO PARK-未来里、杭州无限公园、工联二期杭州ICON、杭州莲荷里、安放·山泽里等。

宁波作为浙江仅次于杭州的第二大城市，接下来将有包括宁波新世界THE PARK by K11 Select、宁波金茂汇、宁波东遇Meet52、宁波骆驼印象城、宁波余姚宝龙广场在内的诸多重点项目接连入市。

这些新项目的入市不仅会给消费者提供更多选择，还将进一步加剧市场竞争，对上述TOP30榜单产生冲击。

后记

拥江抱淮、兼有运河之利的江苏，与“中国改革开放模范生”浙江，既是互相比学赶超的竞争对手，也是携手并进的重要伙伴，期待两省商业在未来能够迸发出更加蓬勃多元的生命力。