出品/联商专栏

整理/季枫

编者按

2021年6月，我国资本市场推出了新一类金融产品——公募REITs（公开募集基础设施证券投资基金），即通过证券化方式将具有持续稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的资产支持证券，实质是成熟资产的上市。

公募REITs从上市伊始就受到广泛关注，今年更是迎来了开闸以来的最快发展期。数据显示，截至9月27日公募REITs年内发行数量和规模分别为17只和384亿元，较2023全年增长183.33%和91.04%，使得2024年成为REITs出现以来的最大发行“大年”。

随着公募REITs的常态化发行加速扩容，商业地产领域也由此产生变革，延伸出很多实际问题。存量商业时代，公募REITs会是商业困境的解药吗？10月10日晚间19:30，联商&商业夹生饭第22期节目上，三位老师专门就这一话题进行了深度交流。

对于本期话题，凯胜老师无疑是最具有“忧患意识”的，他认为，公募REITs虽然无法解决商业困境，但中国商业地产已经迈入资产管理时代，如果现在不主动学习这一领域的知识和能力，将难以应对未来的挑战。同时，他认为，公募REITs将是衡量商场经营好坏的一个科学数据标准。

以下是凯胜老师的具体主张： 

我的主张：公募REITs无法解决商业困境，却是商业地产现在与未来。

一、 商业人需要现在就开始学习资产管理，这是不可逆的。

从2024年初首批四支消费类公募REITs上市后，中国商业地产迈入资产管理领域，也就是资产管理时代已经是铁板钉钉！

从公募REITs其中三个基础条件来看，超过九成商场没有机会！

A：运营期超过三年。

B：首发评估净值超过十亿元。

C：未来三年，每年现金流派发率超过3.8％。

因此，目前从事商业地产的一线人员，要思考公募REITs这三个条件，并不仅是对商场的『资产评估』，更是对经营团队的能力的考核！

所以，资产管理的思维，现在就得开始学习。

二、 好商场定义，终于有了科学数据标准。

商场经营的好，标准很多。但是同时满足以下三个条件的商场，都认同是好商场。

A：持有商场，可以变现返回老板口袋。

B：经营净利润，长期持续上扬。

C：长期低空铺率、租金坪效（全年总租金/总建筑面积）持续增长。

上面三个条件就是消费级公募REITs能上的基础条件。

所以，好商场终于有了科学数据的标准。

三、 结论

商业人现在不关心？这可能是三年不到就被强迫需要的能力。

商业管理与资产管理，其实差距就是在专业深度。

尽早学习，比同行会走的远些喔～～

范老师则重点指出了公募基金REITs的发放对商业地产企业、商业运营管理公司、整个商业市场三方面都产生了重大的价值和影响。在他看来，REITs的开放和实施，达到了既满足市场需求，自身又提高收益的良好循环轨道上。

一起来听听范老师的分析：

去年（2023年）第四季度，随着发改委对于以商业体为底层资产的公募基金（REITs）发放的开放，及至今年扩大范围，和这一发放的“常态化”，公募基金（REITs）成为商业地产的一个热词，一些经营良好的商业纷纷开始委托基金公司申请和发放产品，且目前已经上市的状况良好和已经开始分红（多的已经分红两次）。

需要讨论的是，公募REITs是目前稍显困顿的商业的一剂良药吗？

这就不得不就商业公募REITs的作用加以分析了。

其实，公募基金REITs的发放有三重意义：

1. 对于商业地产企业而言，表现为：

第一， 改善了融资结构。商业地产是重资产属性，其回报周期长的特点，形成了开发企业现金流压力大的特点，而所谓“售后返租”对于经营质量来说就是饮鸩止渴。如何破解这一困局呢？发放REITs提供了一个途径；

第二， 盘活了存量资产。因为如此，就将一部分沉淀的资金释放了，对于资本的流动性是提高了的；

第三， 改善了企业的盈利和利润。因为商业地产的开发商是REITs的原始权益人，持有REITs产品的部分份额，因而享受其优质底层资产的收益回报。

2. 对于商业运营管理公司而言，表现为：

第一， 提高了运营质量和标准。因为商业需要稳定的现金流，对于发行REITs的企业来说，运营尤其需要注重质量，这包括租户结构的调整、市场推广方案的策划和实施等，以增加租金收益和整体运营质量的提高；

第二， 推动运营的标准。REITs要求披露运营信息、透明度和规范，所以，商管公司在建立指标体系和运营分析能力上有时“不得不”倾注精力，使得运营基于严格的规范体系下。

3. 对于商业市场整体而言：

第一， 为投资者提供了一个投资渠道，有了更多的资金流入，同步也行使了监督权，不断发声，促进了企业运管质量的提高；

第二， 助力消费升级。商管公司面临经营压力，在有更多资金的扶持下，可以更从容地对于商业的经营环境改造和改善，对于优质品牌的导入，对于经营方方面面的改进，会有更充裕的思考和机会。

总之，在商业目前既面临机会又有挑战甚至是压力的情景下，REITs的开放和实施，既打通了“投、融、管、退”的渠道，形成了商业的闭环，又促使商业地产开发商和商管公司把更大的精力，用在扎实基础（底层资产）和运营质量的提高上，达到既满足市场需求，自身又提高收益的良好循环轨道上。

宋老师首先肯定了REITs的出现给目前的商业项目提供了一个最可行的资金变现机会，但同时他指出，商业地产的这阵“春风”能不能吹到每个人的头上，最终还是要靠项目或者产品说话，因为REITs对商业地产的定位、规划、招商以及运营都提出了更高的要求。

对于RIETs应该要有哪些清醒的认知？宋老师给出了如下观点：

REITs的核心在于项目的盈利能力。

目前国内公募REITs的发行，在物业选择上有一个共同的特点：项目体量较大，运营情况稳定，业主为知名发展商，品牌效应好。

两年前谈到REITs的时候我就说过，REITs对于商业地产，肯定是一个绝对的利好，传统商业地产最大的痛点就是回报周期长，资金周转慢，这也是前期很多发展商大多采取零售或整售的方式来处理项目的原因，特别是国内地产的融资成本较高，更导致了大部分商业不得不采取尽快变现的方式。

但从商业的逻辑来看，散售型的商业，是很难控制后期的运营质量的，哪怕是采取售后包租或售后统一管理，也很难从根本上解决销售商业的持续运营问题。而REITs的出现，给目前的商业项目提供了一个最可行的资金变现机会。

但是，这个红利并不是谁都能享受的，从目前的REITs发行的相关规定就可以看出，无论是上市时间，首发规模，现金流分派率都有明确的限制，这也意味着对于能够发行REITs的商业物业设置了一定的门槛，以保证上市项目的优质性。

但在国内，目前能满足这些条件的商业物业，可能比例并没有想象中那么高。其次就算你达到了硬性条件，资金方是否认购，也会综合考虑发展商的背景及品牌。所以都说商业地产的春天来了，但这阵春风，能不能吹到你的头上，最终还是要靠项目说话。

这实际上，就是对商业地产的定位、规划、招商以及运营都提出了更高的要求，而无论是发展商还是运营商，都要把精力更多地投向项目的运营及财务层面。

或者简单地说，拿产品说话。

至于现在都在说的商业地产人，要从商管意识，转向资管意识，个人觉得倒是没有那么绝对的变化。商管层面是降本增效，提升项目的持续运营能力，资管层面也是这些，并不是说换个视角就能打通任督二脉立地飞升了，对于大多数一线的从业人员，商管和资管的转换，并不会对工作有多大影响。

从资管的视角，其实是告诉商业从业人员，在注重战术的同时，也要更多地关注战略问题，特别是从个人发展的角度，资管人员要有更复合的能力，更广阔的视野。

下期预告：“非标商业”的成功秘诀。敬请期待！

关于联商&商业夹生饭栏目简介：

“商业夹生饭”是由范唯鸣、张凯胜、宋若嘉三位知名商业地产专家联袂组成的新奇特组合，在过去近两年的时间里，以直播会友的方式吹起了行业交流新风——三个“老男人”的商业侃大山，不定期邀请行业嘉宾空降交流；是一场老友叙旧，也是一场商业talk show，更是一场头脑风暴。 

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目前，栏目平均以半月一期的频率在联商网官方微信视频号上播出，每期一个讨论主题，由三位老师轮流主持。自2023年11月9日开播以来，已播出二十二期。

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