来源/观点指数 

撰文/冯彩云 

业绩增长未达预期，后续运营如何提升？ 在消费市场表现疲软之下，样本企业出现业绩不达预期的情况，具体表现为租金和销售额的下滑，若后续企业不能抗住市场压力，业绩增长的难度将会更大。

品牌首店活跃度上升，项目以零售为主趋势未改。零售市场上，二季度大部分商业城市的空置率并无下降的趋势，整体去化压力仍然较大。样本项目的业态组合上，从重点企业旗下项目的业态占比情况来看，时装、配饰及美妆等零售业态依然占据重要的地位。

市场新增供应环比下滑，企业重量级项目加入战局。新增供应市场方面，期内开业项目数量和体量均环比上个报告期下滑，但不乏重量级项目开业，后续能否在市场竞争中站稳脚跟还存在不确定性。

业绩增长未达预期，后续运营如何提升？

报告期内，部分商业地产企业发布了2024上半年的业绩数据，从中可以一窥当前市场的冷暖。

从披露的数据来看，商业地产企业今年以来普遍面临较大的市场挑战，即使拥有较强抗周期能力的高端商业运营商，也不可避免出现业绩未达预期的情况。

其中，在内地拥有较多零售物业的恒隆录得收入24.14亿元，下跌3%；九龙仓内地投资物业整体收入也下跌4%至港币23.26亿元；太古内地零售物业录得26.15亿港元的收入，仅上升1%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

与之相对，此前大部分报告期内，恒隆、太古这类高端商业运营商的收入都能维持较快的增速，但今年远不如以往，甚至出现下滑。

观点指数认为，这与目前商业市场正面临较大的压力有关，在此背景下企业难以独善其身，未来的项目运营和发展难度也会有所提升。

数据来源：企业财报，观点指数整理

如从样本企业的具体项目来看，专注打造高端商业的恒隆，2024上半年高端商场的收入下降 4%，次高端商场继续录得不同程度的增长。观点指数认为，虽然次高端商业的营收不及高端商场，但未来增长空间较大。

专注高端和潮流的太古，不少项目的销售额、租金也出现下滑。其中，北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇2024上半年的零售销售额较2023年同期分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，仅上海前滩太古里保持不变。

与此同时，租金增长方面，广州太古汇、上海兴业太古汇、北京颐堤港分别录得8%、24%、3%的跌幅；其余的北京三里屯太古里、成都太古里、前滩太古里租金则保持了增长，分别增长9%、1%、10%。整体来说，太古内地零售项目的销售额和租金增长也同样面临较大考验。

对于内地业绩不如预期的原因，大部分港资企业均表示受市场影响较大。2024上半年，内地奢侈品消费市道转弱，外游购买奢侈品的旅客人数上升，造成商场销售额和收入下滑。

数据来源：企业公告，观点指数整理

值得关注的是，虽然租金收入受销售额影响，并未录得过多增长，但出租率保持稳定向上趋势。据观点指数了解，恒隆、太古、九仓旗下大部分内地零售项目均实现出租率的提升，出租率在9成以上。可以看到，租户对高端零售物业的未来发展还是具备较强的信心。

对此，港资企业正计划从运营层面进一步提升项目在当地市场的竞争力。如恒隆方面也表示将持续优化租户组合，推动以客为尊的推广方针和举办相关活动，进一步加强对顾客的吸引力和长远盈利能力，为业务注入增长动力，未来发展依然值得期待。

品牌首店活跃度上升，项目以零售为主趋势未改

市场表现方面，一线城市中，除北京空置率较低外，其余三个城市均维持双位数的水平；二线城市中，大部分空置率在6-10%之间，二季度环比变化不大，呈持平或轻微波动的状态，目前主要商业城市的去化压力并不小。

数据来源：第一太平戴维斯，观点指数整理

租金水平上，不同城市间的区别明显，能级高、优质区位较为稀缺的城市，租金水平也处于较高水平，并具备较强稳定性。其中，北京购物中心首层租金最高，达到800元/平方米/月，而上海如按日租金25.7元/平方米计算，月租金也超过700元/平方米。

数据来源：企业公告，观点指数整理

业态组合上，在以购物中心为代表的零售商业项目中，零售品牌依然发挥着重要作用，尤其是在高端商业中占据主导地位。如太古最新的租户占比中，来自零售业态的时装及配饰、珠宝及钟表等业态占比超过47%。

不可忽视的是，在消费市场动力不足的情况下，零售品牌在扩张上也将会更为审慎，零售商业项目或面临租金下调或空置率提升的挑战。不过具备较大发展空间的热门品类，仍有较多租赁需求。

太古在财报中提及，目前广州和成都的奢侈品牌零售商对零售楼面的需求仍然殷切；上海和北京的时装、运动、化妆品、时尚生活品牌及餐饮行业商户对零售楼面的需求坚定。

数据来源：项目官微，公开资料，观点指数整理

期内，观点指数观察下的样本项目继续有新店开出。餐饮类主要以首店为主，在餐饮行业同质化严重的背景下，部分热门品牌的首店对消费者有着更强的吸引力，同时也加强了项目品牌的差异性优势。

至于零售方面，奢侈品、服饰、美妆及户外运动则继续保持较高活跃度，这些也是购物中心近年来在招商上注重引入的类别。

不过要注意到，受市场因素影响，上述品牌的拓店速度有所放缓。以奢侈品为例，据观点指数不完全统计，截止到今年7月，包括爱马仕、LV、Bottega Veneta、BALENCIAGA、LOEWE、Prada、Burberry开店数量不多，均只开出了1座全新精品店，高能级店铺较为欠缺。

市场新增供应环比下滑，企业重量级项目加入战局

市场新增供应方面，报告期内，据观点指数不完全统计，全国范围内共有10个零售商业项目入市，总体量接近100万㎡，相比上个报告期有所下滑。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

值得关注的是，大部分开业项目均位于一二线城市，三线及以下能级城市期内新增供应较少，这或与当前大众消费动力不足有关，运营商更倾向于在商业发展条件更为成熟的城市推动新项目入市。

回到样本项目层面，期内开业项目并不多，其中较具代表性的是北京华联旗下的武汉SKP和新鸿基地产旗下的南京ifc。

前者位于武汉，该市目前已有多个高端项目布局，其中包括武商MALL、武汉万象城、武汉恒隆广场等，主要分布于汉口区域。

在此背景下，武汉SKP选择避其锋芒，并未与原有的城市高端商业项目相近，二是在区位上拉开距离，这也是SKP系列在二线城市布局高端商业的主要逻辑。

上述武汉SKP是北京华联继北京、西安、成都之后，在全国打造的第4座项目，由盒子SKP百货和独栋街区K大道组成，引入CELINE、FENDI、GUCCI、LOUIS VUITTON、PRADA、SAINT LAURENT等近30个高端时奢品牌，继续走高端百货路线。

后者位于南京，是新鸿基地产在南京河西CBD打造的奢侈品购物中心，同时也是全国第三座IFC，定位高端。

据观点指数了解，此前新鸿基高端商业更多集中于华东地区，尤其是上海和南京两大城市，布局了诸如上海徐家汇国贸中心ITC、南京国金中心IFC、上海莘庄天荟等项目。

此次开业的南京ifc体量约10万平方米，汇聚约168家品牌，约30家首次登陆南京，除了国际高端品牌旗舰店之外，更聚集时尚休闲及高品质餐饮，加之高占比的首店。

观点指数认为，上述新项目的加入，有利于提升城市商业丰富度，但在市场较为疲软的当下也面临不小的挑战，未来能否在行业竞争中突围还存在较多不确定性。