主题：二三线城市商业地产的机遇与风险（二）

      在明确了二三线市场的机会和风险后，对于商业地产来说就是商业定位，这也是项目成功的关键环节。主要是解决项目的经营定位和发展定位，包括项目投资回报策略，项目概念性策划和商业方向，市场调查和分析评估，经营定位和发展定位，商业模式和市场细分，根据定位进行划分布局，设计交通组织及人流动线，提供商业指标和设计要点，指导建筑规划和建筑设计。

      第二是主力店的选择。主力店体现购物中心的定位。我们常说百货的定位是由男装和化妆品决定，那么购物中心的定位就是由主力店来定。具体来说就是有百货店时由百货定，没有百货时由大品牌来定。

      另外还有就是主要业态配比，主要表现为购物、餐饮和娱乐三大比例的选择。按照国家规定，购物的部分不能超过50%，餐饮部分得到大幅的提升到了30%以上，娱乐部分可以达到25%以上。具体到二三线城市也有其标准，因为二三线城市的购物能力不够，但其餐饮和娱乐消费能力人均要超过一线城市。

      在商业业态商业可分为由次主力店组成的购物中心、以百货为超级主力店的购物中心、以超市为超级主力店的购物中心、以百货和超市双主力店的购物中心，他们各自对选址的要求，以及自身集客能力和经营难度也都有很大差异。

      以区域和组成形式来分：可分为市域性购物中心、都市区域型购物中心、邻里社区型购物中心、商业、办公、底商混合中心，其中混合型购物中心会出现并存现象，并且经营的很好。

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